房价暴跌：调控至少再持续1年

　　纪睿坤

　　10月下旬，全国楼市颜色骤变。

　　龙湖、中海、星河湾等开发商在上海楼盘突然降价20%-40%；北京一些楼盘闻风而动，万科、龙湖等一线房地产企业在北京的楼盘开始大幅度降价，龙湖北京大兴一项目甚至准备“成本开盘”。

　　在开发商们突然的选择背后，究竟暗藏怎样的玄机？

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生日前在某论坛上表示，目前开发商降价主要是因为资金问题，年底需要偿付的各类款项比较多。目前的房价回调和调控政策持续的趋势都不会改变，至少到明年上半年，调控不会放松。

　　住建部政策研究中心一位专家电话中告诉记者：“1年内估计限购等房地产调控政策不会放松”。

　　7折潮

　　上海楼市一片萧条。

　　据搜房监测数据，10月前三周，上海市新建商品住宅成交30.27万平方米，同比下跌72%，是继2004年以来的最低水平。

　　与此同时，包括龙湖、绿地在内的各大房企正在上演降价潮，降价幅度动辄在10%-30%，“7折潮”已经遍现一线城市。

　　10月15日，位于上海嘉定区嘉定新城的“郦城国际公馆”二期项目，较一期项目下调3000元，引起早期业主维权。

　　绿地、星河湾、中海、华润、星河湾的上海楼盘项目等纷纷开始降价促销，降价幅度在20%-40%。

　　星河湾上海一处项目被某基金收购，只给了6折的价格。

　　进入10月底，龙湖在北京大兴的时代天街项目准备起价11800元/平方米。该地块是龙湖2010年12月份以34.81亿元拿下的地块，楼面地价达到了7519元/平方米。该项目仅11800元/平方米的起价，不仅项目没有利润，也会将大兴区域楼盘心理底价15000元/平方米撼动。

　　和记黄埔地产一位销售负责人对记者说，一线城市住宅价格已经近乎“血拼”，和黄将重心转移到天津，日前在天津开盘了“世纪都会”项目，在天津南京路位置，地段可媲美北京的王府井，开盘当日就卖了417套，完成7.8亿元的销售额。

　　北京中原地产(微博)分析师张大伟介绍，上海楼市降价促销一发不可收拾，从高档别墅到普通商品房，从郊区到市区，房价下跌四处蔓延。只要银根和房地产调控不放松，楼市就不会出现转机。

　　与此同时，杭州、天津、南京、成都等二线城市也开始步入房价下跌通道，新房均价降价幅度在5%-20%。

　　中国房地产研究会副会长陈国强介绍，在楼市调控不放松的情况下，短期之内，房价还将下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市转移，从而导致全国层面上的降价潮。

　　调控不会放松

　　在聂梅生看来，尽管目前很多城市房价开始大幅度下调，房地产调控政策仍然不会轻易改变。

　　日前，国务院总理温家宝在广西南宁调研时特别要求各地巩固房地产调控成果，在抓好保障房建设的同时，也要增加商品房用地供给，促进商品房市场健康发展。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)表示，从中央的政策层面来看，大的调控政策不会发生改变，不过，应该也不会再出台新的更为严厉的楼市调控政策。

　　一位接近北京住建委的人士在北京国投广场开盘仪式上透露，很多开发商都得到消息，房地产调控不会在短期内放松，开发商都不看好明年的楼市，才会纷纷转型做商业地产，或者进行降价销售。以国投广场为例，售价45000元/平方米，由于地处西二环核心地段，开盘即热销，而目前北京4万元/平方米以上的住宅，成交寥寥。

　　但是，也有专家预测年底楼市调控政策会出现微调。

　　“楼市萎靡将导致房地产投资增幅下滑，从而拉低整体经济增幅，考虑到地方政府以及明年整体经济，楼市调控或做出微调。”杨红旭如是说。

　　张大伟表示，房企现金流紧张，拿地策略就将会相对保守，从而造成地方政府的土地财政紧张，而土地财政是需要用来偿还地方债务，并且承担保障房建设等各项投资的。

　　日前，南京市公积金管理中心出台新政策，自10月21日起，南京个人住房公积金最高可贷款额度由现在的20万元重新恢复至30万元。同时，还对公积金二次贷款予以一定程度的松绑，并将公布适用人群。

　　上述住建部政策研究中心的专家介绍，限购政策在出台时，就是注定要退出的，此外，地方政府可以因地制宜，在如何限购上具有一定的自主决定权。也就是说，地方政府可以根据本地房地产调控效果自主对限购令进行修改甚至废除。

　　陈国强表示，临近年底，限购令等楼市调控执行方面也面临调整的关键时期，中央高层屡屡传出从紧坚持以限购令为代表的楼市调控政策，但是不排除部分地方政府变相放松限购令的情况。