房地产行业洗牌加速致中小房企率先离场

　　马可佳

　　持续的房地产宏观调控，正在加速房地产行业的洗牌，而最先出局的是资金实力“弱小”的中小房企。

　　根据北京中原房地产公司统计，北京、上海、天津和重庆四大产权交易中心公布的数据显示，从11月1日~11月22日，新增房地产股权类挂牌(不含产权转让)达到了20宗，挂牌交易值接近百亿。中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《第一财经日报(微博)》，挂牌企业主要以中小房企为主，可见目前调控压力使得中小企业出售离场的意愿逐渐增加。

　　链家地产首席分析师张月(微博)认为，年底楼市“寒冬”难以回转，明年一季度又是传统销售淡季，意味着房企不得不撑过至少5个月的“冬眠期”，对于一些资金本就十分紧绷的房企来说可谓雪上加霜，预计年底前房地产行业的股权融资和产权转让等现象将进一步增加。

　　房企股权交易超百亿元

　　“截至10月份，对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数超过600宗。而去年同期则不足一半。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。”张大伟告诉记者。

　　北京产权交易所居四大交易所之首。今年1到10月仅北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元。而从8月开始房地产挂牌项目开始呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首。其中单笔最高挂牌金额达到18亿元。例如南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及108151.3608万元债权、佛山市南海东屋置业开发有限公司100%股权及9694.243263万元债权、天马行贸易(深圳)有限公司100%股权等。

　　当然，不仅仅是房地产股权和债券交易，在四大交易所中，产权交易(包括转让土地和物业)的数量也增加迅猛。

　　中小房企先离场

　　张月认为，10月份全国房价平均环比下降0.14%，未来价格加速下降的趋势更加明显，将成为中小企业加速撤离房地产的“催化剂”。再加上本轮调控过后房地产投资属性大大削弱，经营不善的企业未来翻身的机会也显得十分渺茫。另外，中小房企还面临着销售萎缩及融资困难的双重难题。

　　资料显示，沪深两市交易所已有131家A股上市房企公布三季报，在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成。131家上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%。其中，净利润环比下降的公司共77家，占比达58.7%。万科、招商地产(微博)、金地(微博)等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。131家房企中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。同时，上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低，为1806.9亿元，去年同期这一数字为1862.6亿元，同比降幅为3%。

　　据中原地产统计，截至9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。根据房地产企业短期偿债能力——“现金与年内到期债务比率”来衡量，截至9月底，房地产行业该指标的平均值为1.10，已逼近警戒线，分别较6月底和年初水平下降10%和33%，表明行业的现金偿债能力进一步恶化。张大伟认为，要填补其中的现金缺口，房企只有三种选择：更多的借款，更快地卖房，或者抱团取暖。

　　但已经有部分中小企业开始离场。今年前10月，房地产股权变动频繁，规模交易累计已经达到了93宗，总交易额达到了300.8亿，远超2010年全年的84宗165.25亿的规模，预计全年交易额可能相比2010年翻倍。

　　而伟业我爱我家市场研究院经理程浩业则认为，由于小房企“船小好掉头”，因此压力最大的则是中型企业。因为中型企业一方面不像小企业那样灵活，又没有大房企的实力和融资能力，在调控中风险最大。