广东地产五虎处于停工状态 恒大预计裁员30%

　　张晓玲 陈莹莹

　　 广东地产五虎近日卷入停工传言漩涡。

　　 12月13日，雅居乐地产方面对本报记者表示，正是出于对未来的谨慎预期，公司将旗下部分项目暂缓施工。

　　 数据显示，2011年雅居乐实际开工量较年初计划减少约17%。这被外界理解为纾缓现金流的对策。

　　 而恒大地产在建项目虽未完全停工，但已开始收缩战线，总部主动要求放缓交工日期，施工单位人员减少，付款进度减缓。据接近恒大高层的消息人士透露，公司近期可能开始裁员。

　　 此间多家券商认为，银行信贷紧缩为房地产融资带来的压力将进一步持续。东方证券称，明年一季度开发商将迎来第一波偿债高峰期，而区域性房企受信贷政策影响要大于全国性房企。

　　 对于存准金率下调释放的4000亿资金，地产商可能也没法指望。全国工商联房地产商会会长聂梅生对本报称，这部分资金即使流入楼市，也不会是开发贷，而应是个人按揭贷，“出于对房地产业的下行预期，银行不会再去轻易投放开发贷”。

　　 显然，在这场寒冬里，深度冬眠是地产商的“霍布斯选择”。

　　 放缓开盘速度

　　 12月初，一则“广东五虎之一的某房企全面停工”的消息流传开来。据称，该房企近日通电各分公司，即日起对旗下未销售和不影响已售房屋竣工交楼的项目全面停工。

　　 “收缩战线是为了完成每年节约50个亿的目标。”接近恒大地产的消息人士透露，目前恒大在建项目没有完全停工，但已出现收缩战线的举措。

　　 据其介绍，目前恒大已没有像以前一样大面积施工，总部主动要求放缓开盘速度，施工单位人员减少，付款进度减缓。

　　 该人士称，恒大内部会议最近出台了裁员计划，预计将裁减30%员工，初期先裁10%。此消息尚未经证实。

　　 恒大地产集团董事局副主席，行政总裁兼执行董事夏海钧对本报的表态很明确，“集团从未有收缩战略的制定，只是为保证集团现金流支出，进行在建项目节奏的调整，而并非停工”。

　　 在13日一个记者招待会上，夏透露恒大调整了2014年项目的建设速度；2013年按照原计划完成。2012年暂未涉及。

　　 夏还说，目前国内许多开发商均适当减少了可供销售楼盘面积，抵御寒冬。

　　 本报了解到，传言指向的可能目标、广东五虎之一的雅居乐，旗下部分项目和工程已暂缓。据国泰君安证券最新调研，雅居乐今年全年新开工面积约520万平方米，比年初计划的630万平方米缩减了17%左右。

　　 “年底调整开工量也很正常。”雅居乐内部人士对本报称，达到预售条件的项目或组团施工放缓，既保证一定的货量，又可以减少当期工程支付压力；而销售状况良好的则加快工程进度，进行结构性补货，尽快回笼现金。

　　 11月底，雅居乐召集部分券商分析师的沟通会上，雅居乐主席陈卓林直言，目前贷款越来越困难，回

　　 款越来越慢，调控已使房地产市场受到很大影响，“整个行业都很难，很多项目已经出现了停工现象，这样的格局将延续到明年1-2季度，价格压力也会越发显现。”陈卓林称。

　　 刘华锡表示，雅居乐至少在明年2月份之前停止购地，在春节后对情势进行再次评估。

　　 现金流之考

　　 房企部分项目停工，也许可以从资金链上找原因。

　　 单就雅居乐看，据申银万国分析师测算，雅居乐全年销售或将比原计划370亿的销售目标低13%，进而“在此情况下，期末净负债率将上升至83%，期末公司现金余额将骤降至28亿元”。

　　 在上述沟通会上，雅居乐管理层透露，其今年或仅能完成300亿元的销售额，比预定目标减少20%。

　　 12月9日，雅居乐发布公告，2011年11月份仅录得合约销售金额约为18亿元，环比10月的33亿元下滑近一半。截至11月，清水湾项目共销售69亿，远未达到年初预计的100亿。

　　 从全年看，雅居乐也有下调开工量以减少工程支出的压力。年初，雅居乐曾预计工程款支出大概170亿元，而其2011年到期的短期债务为59亿元，再加上2011年应支付土地款约为50亿，行政、利息、经营费用约10亿，总的资本支出在300亿左右。

　　 而截至中报，公司账上未受限制现金为50亿，较年初已下降22.4%；截至目前共销售280亿，基本可以平衡资本支出，只是，账上现金面临继续缩水；而公司2011年新增借款约50亿元人民币，将推动负债率进一步升高。

　　 恒大销售数据上也显现压力。恒大2011年11月实现合约销售额为12.4亿元，合约销售面积为16.5万平方米；而10月，合约销售额为86.1亿元，高了数倍。

　　 然而，相关公司管理层对这些数据有另一种解读。

　　 一位雅居乐内部人士表态，公司目前财务仍算稳健，不存在资金危机；目前所做的调整，是因为看不清未来而采取的谨慎收缩策略。

　　 夏海钧也称，现在减少楼盘推出是因为集团现金流充裕，年初停止买地，销售计划已经完成，所以不想争抢市场。

　　 恒大中报显示，截至2011年6月30日，恒大现金总额（包括现金及现金等值物以及受限制性现金）为人民币286.9亿元，较2010年末的人民币199.5亿元增长43.8%，由于年报尚未披露，尚难看出整体端倪。

　　 回暖未可期

　　 春节前后，或将是房企最为难过的一段日子。

　　 本报记者获得的一份雅居乐内部报告显示，该公司管理层预期，限购政策将在2012年逐步放缓，第二季稍放松，第三季更加宽松；第一季度销售则有可能比2011年更差。

　　 有此盼望的不仅是雅居乐。短期内地产商选择部分停工或降价作为对策。雅居乐近期已将广州和中山的部分房源价格下调10%-15%；龙湖、万科、金地和富力也有不同程度降幅。

　　 多位业内人士称，每逢年底，往往是房企资金最紧张的时候。工程款、装修材料款、代理费、员工奖金等都将集中结算。其中最大的一块是工程款。国务院参事陈全生透露，目前部分省份已出现开发商连续两三个月无资金支付给施工企业，个别工程处于停工和半停工状态。