绿城再售无锡地王2012年力求生存 50亿信托待付

　　安丽芬

　　继出售外滩地王之后，绿城中国(03900.HK)再度出售手中地王资产。

　　融创中国与绿城1月5日晚联合发布公告称，融创中国全资附属公司融创置地与绿城中国全资子公司绿城地产签订股权转让协议，绿城地产 向融创置地转让湖滨置业51%的股权，作价5100万元。交易完成后，湖滨置业将分别由融创置地与绿城地产持有51%和49%的股权，之后，湖滨置 业将成为融创中国的附属子公司。

　　湖滨置业于2009年12月15日成立，项目总建筑面积约52.5万平方米，本次交易项目即香樟园项目地块，实为无锡蠡湖1号地块。2009年8月 ，绿城以29亿元拍下，成为当年无锡地王。

　　而就2011年12月29日，绿城此前还向SOHO中国(00410)出售了杭州绿城合升投资全部股权连股东贷款，后者持有的上海外滩8-1地块(即外滩地王)10%的权益，作价10.4亿元，并预计盈利约1.15亿元。

　　2011年12月30日，宋卫平在绿城2011年年会特刊中发表《自助者天助》一文，直言绿城最该反省之处，是管理层对宏观调控的复杂性和调控“烈”度缺乏预判，导致公司在面对房地产业严厉调控时十分被动，而2012年的首要目标锁定为“力求生存”。

　　而对于绿城来说，为了生存，出售资产或许还只是刚刚开始。

　　50亿信托待付

　　“2011，我们经历了一场痛苦的蜕变。年初以发展为基调，到下半年转为以生存为基本任务。”宋卫平直陈。

　　虽然绿城年报尚未出炉，但其公开资料中，或可勾勒出绿城2011年这个窘迫年度的资金链条。

　　记者根据绿城每月通讯统计，去年前11个月(3月份无相关数据)中，绿城仅3个月份的销售率超出了50%，其余均在30%左右，最低的出现10月，销售率竟然不到20%，全年平均销售率约37%。

　　据上述数据统计，去年前11个月，绿城及其共同控制实体和联营公司累计取得销售金额约307亿元(包括人民币33亿的协议销售额)，归属于绿城的权益金额约202亿元，仅完成全年销售目标550亿元的37%。

　　去年上半年，绿城净利润率为15.84%。粗略估算，绿城前11个月的净利约为32亿元，全年或不超过40亿元。

　　假若绿城达到550亿元销售目标，净利润就会高至87亿元，不至于会急于出售外滩地王，因出售所得也仅10.4亿元。

　　在销售不济的情况下，2011年绿城的资金链条颇为紧张。

　　据记者统计，去年全年，绿城通过公开招标拍卖及股权收购等方式新增9个项目，其中8个集中在上半年，仅有与山东高速合作的东营项目是在10月份购得，且仅出资9800万元。

　　据绿城2011年半年报披露，前8个项目占地面积约290万平方米，总土地价款约为111.6亿元，其中归属于绿城的土地款为23.3亿元。也就是说，绿城今年的土地价款共计24.28亿元。再加上2010年年报中提及的2011年应付的土地款72亿元，去年仅土地款就需支出96.28亿元。

　　另外，信托兑付方面，2010年发行的4只信托产品共计逾30亿元于去年到期，如按14%的融资成本粗略计算，绿城共需支付约34亿元。

　　而绿城更大的资金压力在借贷方面。截至2011年上半年，绿城总借贷350亿元，与去年底基本持平，其中一年内到期高达135亿元。

　　多位银行业人士表示，一般与银行合作的大型企业的利息较基准利率会上浮2-3个百分点。如此一来，绿城2011年仅贷款利息就可能多达30亿元。

　　仅此四项，绿城本年度的财务压力就近300亿元。

　　而2012年，绿城面对的资金压力或将更大，宋称之为“力求生存”之年。

　　据记者统计，绿城2012年到期的信托产品约44亿元，以14%融资成本估算，其将面临50亿元的兑付压力。

　　事实上，龙年伊始，绿城就不得不面临一笔3亿元的信托支付款，去年1月发布的华融绿城舟山等应收账款转让集合资金信托计划于1月30日到期。

　　其信托兑付期主要集中在3月份、4月份和9月份，其中3月份到期的绿城控股信托贷款项目集合资金信托一期和二期共计8亿元；随后的4月份压力更大，绿城在资金紧张的2009年与中海信托成立的中海绿城1号房地产投资基金信托计划到期，募资19.83亿元。

　　代建保障力求生存？

　　而随着调控持续，绿城的日子将愈来愈艰难。如今的绿城会拿出什么“杀手锏”突围呢？

　　“2012，绿城会有很多变化，购地开发、商品房开发、中高端等词汇，会在我们的话题中淡化许多，我们谈得更多的，将是轻资产、代建、保障房、服务产品的创新升级、多元化。”宋卫平在年会特刊中对未来转型如此规划。

　　2010年9月，专营房产开发与品牌输出的绿城房产建设管理有限公司(下称“绿城房产”)成立；随着保障房业务的扩张，2011年12月，绿城房产成立了专门从事保障房建设业务的杭

　　州绿城乐居建设管理有限公司。

　　屈指算来，绿城置身代建业务与保障房建设领域已有6个年头，但两块业务能为绿城的“高负债”改善做出贡献吗？

　　对于代建业务，绿城中国常务副主席兼行政总裁寿伯年表示，公司希望通过两三年的努力把负债下降到一个合理的水平，而依靠的正是代建业务。

　　绿城现阶段的代建业务由政府代建、商业代建和资本代建组成。

　　记者拿到的一份绿城内部刊物里，绿城透露的两种收费方式标准：一是绿城收取代建项目销售额的7%-12%作为代建费用；二是按“销售额的一定比例+利润收益”收取。在整个过程中，有五个收费节点：开工、预售、预售50%、预售70%、预售80%。据了解，在实际操作中，绿城房产的收费标准一般是销售额的8%左右。

　　2011年年会特刊最新数据显示，截至去年12月28日，绿城房产已签约代建项目61个，总占地面积约900万平方米，总计建筑面积1200余万平方米，预计总可售金额近1200亿元。

　　在寿伯年眼中，2010年年报中的负债率比当年上半年的负债率下降了26%，其中主要原因是“公司以后不是主要靠投资来赚钱，而是靠品牌和管理输出来赚钱”。

　　绿城房产是绿城上市公司的单一股东，二者可以合并报表。绿城房产一位负责人如是表示，“改变绿城集团负债率偏高的情况，本身就是我们做代建业务的初衷之一”。

　　可是，绿城自2005年积极开展合营开发及保障房建设后，财务状况却没有得到有效改善。除去登陆联交所的2006年，2007年-2011年上半年，绿城的资本负债率分别为88.2%、140.1%、105%、132%和163.2%。

　　代建业务意味着不花钱也能扩张规模，但也意味着从每个项目中的获利将降低，收益将被摊薄。

　　国内某知名券商一位房地产行业分析师对本报记者表示，目前，房地产行业的净利润率平均水平是15%左右，而代建业务远远达不到这个水平。这一块短期难以对绿城有大的帮助。

　　“另外，在成本控制能力及管理输出上，绿城也有一些难度。众所周知，宋卫平及绿城追求的是高品质建筑，因此产品采购成本很难降下来。一旦投资方看不到收益，合作就很难继续下去。”上述分析师表示，据我所知，一个项目公司需要5-7个人，而绿城有庞大的项目储备和众多合作方，一旦铺开，对人力资源及其素质也是巨大的挑战。

　　据了解，2009年北京城建就因开发风险大、投资收益率不高且收益兑现难为由，宣布与绿城合作开发的长峙岛项目破裂；另外一个品牌输出的经典失败案例是铜锣湾商业广场，全面的扩张、过度的品牌输出致使其管理混乱、经营恶化，煊赫的品牌骤然倒塌。

　　而被绿城视为“救命稻草”之一的保障房建设会为其带来什么呢？

　　绿城2011年年会特刊提供的最新数据显示，从2005年至2011年，绿城代建保障房已签约项目40个，总建筑面积900余万平方米，其中已交付项目总建筑面积100余万平方米，在建、待建项目总建筑面积800余万平方米；其中位于浙江省内的项目33个，总建筑面积700余万平方米，其中已交付66万平方米，在建、待建项目总建筑面积630余万平方米。

　　在2011(首届)中国保障性住房发展高峰论坛上，绿城集团执行总经理、绿城房产总经理曹舟南表示，绿城承建保障房或安置房项目，基本的取费标准为项目投资总额的3%，扣除绿城在项目操作过程中的管理费用外，几乎没有利润可言。青岛李沧区40多万平方米的“理想之城”项目，甚至亏损了1亿多元。

　　据了解，目前绿城三种代建模式即政府代建、商业代建和资本代建的比例为4：5：1。若真如曹舟南所言，那么就有约40%的代建业务几乎没有利润可言，再加上商业代建和资本代建本身的利润不能与自建同日而语，绿城2012年的生存及转型之路将异常坎坷。