坚持房地产调控政策不动摇

　　王一鸣 张长春 刘 琳 任荣荣

　　一、房地产价格回落的基础仍不稳固

　　2010年以来，针对部分城市房价过快上涨、投资投机购房过度活跃等问题，中央分别于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，连续5次出台加强和改善房地产市场调控政策，特别是实行了限购、限贷、限价和行政问责等调控措施，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，商品房价格涨幅逐步回落。据国家统计局数据，10月份70个大中城市有34个新建商品住房价格出现环比下降，比9月份增加了17个；70个大中城市新建商品住房平均价格环比下降；北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房价格都有下降。在限购、限贷政策的作用下，住房投资投机需求得到有效抑制。商品住房销售面积和销售额增幅回落，二手住房交易量明显收缩。保障性住房建设规模扩大，住房市场供给结构有所改善。在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，今年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。从总体上看，房地产调控政策措施已经取得初步成效。但我们必须清醒地认识到，当前房地产市场调控仍处于关键时期，调控取得的成果还是初步的，房地产价格合理回落的基础仍不稳固。

　　一是部分城市房价过高的局面还没有根本改变。虽然目前一线城市和部分二线城市商品住房价格有所回落，但回落幅度十分有限。70个大中城市中，今年10月份价格同比下降的仅有2个。环比价格下降的城市中，多数城市的降幅不足1%。商品住房价格水平总体上仍处于高位，向合理价格区间回归仍有空间。

　　二是房价上涨的潜在压力仍然较大。目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的，而不是市场自发调整的结果。在这种情况下，调控力度一旦放松，就可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹。

　　三是抑制投资投机需求的任务仍很艰巨。目前，国内投资渠道相对有限，房地产成为资产投资和保值增值的重要途径，在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下，投资投机的套利空间仍然较大，调控力度一旦放松，被抑制的投资投机需求就可能重新释放，引发新一轮房价上涨。

　　总之，近两年来房地产市场调控取得的成果来之不易，市场预期已经发生积极变化，放松调控力度，将引发市场预期的混乱，不仅政府的公信力将受到影响，而且也不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展。

　　二、房地产调控的政策力度不能放松

　　随着房地产调控的实施效果逐步显现，部分城市的商品房市场交易量明显下降，社会上开始出现不同的声音。有些人认为，房地产业对国民经济影响面广，如果不放松调控力度，将引发房地产投资大幅回落，进而引发金融系统风险，加剧经济增速放缓趋势。对于这些疑问，必须进行客观分析，并作出明确回答。

　　(一)房地产投资增幅适度回落是正常现象

　　近两年来，房地产投资增幅较大，2010年房地产投资增速高达33.2%，2011年1至11月累计投资增速达到29.9%。房地产投资这两年增长较快有一些特定因素，一是在房价快速上涨的带动下，2009年房地产新开工项目大幅增长；二是流动性增长较快和通胀预期加剧，导致大量资金流入房地产领域；三是保障性住房建设投资规模加大。随着房价涨幅回落、通胀预期发生变化，预计2012年房地产投资增速将进一步放缓。2010年房地产开发投资为4.8万亿元，2011年1至11月累计投资为5.6万亿元，即使明年房地产投资增速有一定回落，新增投资量仍然很大。在持续多年房地产投资高增长之后，投资增速的适度回落有其内在合理性。

　　(二)房价合理回落不会引发系统性金融风险

　　从我国情况看，无论是个人住房消费信贷、房地产企业开发贷款，还是地方政府融资平台公司贷款，房价合理回落都不会引发金融风险。从个人住房消费贷款和房地产开发贷款看，近两年来，不良贷款比率都在逐步下降，2010年分别降至0.37%和1.26%。今年以来，购房的首付比例进一步调高，也在一定程度上提高了银行防范和化解金融风险的能力。从地方政府融资平台公司贷款看，虽然过去两年土地收益的大幅增长，使地方融资平台公司以土地抵押获取的贷款规模增加较多，但由此形成的地方政府债务规模总体上是可承受的，相当部分资产具有长期的直接收益和偿债能力，也不会由此引发系统性金融风险。

　　(三)坚持房地产调控有利于保持经济长期平稳健康发展

　　当前，我国经济增速放缓，既有全球经济减速和外部需求收缩的影响，也是我国主动调控和市场需求变化共同作用的结果。房地产市场周期与经济周期的变化具有一定的关联性。房地产价格和投资增速适度回落，对当前我国经济增速会形成一定的影响。但从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展，进而更好地推动我国经济保持更长时期、更高水平、更好质量的发展。

　　三、抓紧研究制定房地产市场稳定健康发展的长效机制

　　房地产调控政策虽已取得初步成效，但要从根本上解决房地产市场存在的深层次矛盾和问题，避免房地产市场出现大的波动，必须在短期调控基础上更加注重构建长效机制。当前，房地产调控取得的成果，不仅为房地产市场平稳健康发展创造了条件，也为构建长效机制赢得了时间。

　　(一)完善住房供应体系

　　要立足国情，引导理性消费，保障基本需求，加快构建以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。以市场机制为主导的商品住房市场是我国房地产市场的主体，我国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

　　(二)加快保障性住房制度建设

　　要加大保障性安居工程建设力度，“十二五”时期建设3600万套，基本解决保障性住房供应不足的问题。要切实强化规划的控制和指导，优先供应建设用地，拓宽融资渠道，建立稳定的投入机制；加大公共租赁住房建设和供应，进一步完善发展公共租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，逐步使其成为保障性住房的主体；加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出、管理和租费标准，完善租赁补贴制度。

　　(三)健全房地产市场调控体系

　　要根据房地产市场运行中出现的新情况新问题，加强政策协调配合，注重分类指导，提高房地产调控的针对性和有效性。要健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投资投机性购房；调整和完善房地产开发、销售、租赁、中介服务和持有等环节的税收政策，加大房产持有成本，扩大房产税试点范围，加快房产税实施方案的研究进度；完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。强化房地产经营风险防控防范措施；进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入经济社会发展的工作目标；完善土地供应政策，增加住房用地供应总量。健全地方政府融资机制，逐步改变地方经济对土地收入的过度依赖，提高房地产调控政策的有效性。

　　(四)推进房地产领域法律法规建设

　　要加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规，推进房地产市场管理法制化和规范化；加强市场监管，规范房地产市场秩序；加快个人住房信息系统建设，完善信息发布制度。

　　(作者单位：国家发改委宏观经济研究院)