楼市冰封 地产商押注信托业

　　南方周末记者 王小乔 张育群

　　熬年关，过钱关，焦急两字写在脑门上

　　年关将至，地产商却进入了最难熬的时刻——既要应付到期的银行贷款、信托融资，又要为未尽的项目融资。而他们的选择并不多，要不承受高昂的利息，要不就只有断臂求生——卖项目。

　　一传，二传，三传。深受“资金链断裂”传闻所扰的绿城中国，终于在2011年底走出了“卖项目求生”这一步。

　　按照12月25日媒体爆出的消息，绿城正在洽谈上海外滩地王和无锡地王的出让事宜，买方可能是SOHO董事长潘石屹和昔日地产黑马孙宏斌。绿城随后否认了首席财务官冯征曾跟媒体提过这事，但承认“绿城是在寻求转让一些项目的股权，都在进行中，随时发生变化，无法透露”。

　　其实，不仅是绿城年关难过。其同城兄弟“浙江金都置业”，已经在12月28日把旗下一个项目的五成股权卖了。买方也是浙江上市房企——滨江集团，卖价1亿元。

　　另一家以高品质中高档房蜚声业内的知名房企——星河湾，如今顺便卖起了白酒，操刀的是副总裁梁上燕。在接受记者电话采访时，梁上燕强调，上海星河湾卖得还不错。“白酒，不过是我们集团新开发的一个业务，我负责集团所有业务的销售，自然也要去卖白酒。”

　　风水轮流转。两三年前，白酒业的几名老将——水井坊、酒鬼酒等——相继杀入房地产业。水井坊一度有三成收入来自房地产业务，但11月22日，水井坊也发布公告，打算剥离一块地产项目出来。

　　进去的，出来的，进去又出来的。说到底，导演这一切的还是个“钱”字。

　　开发商究竟有多缺钱？“焦急两个字都快刻在他们脸上了。”一位做信托、短期过桥贷款等融资业务的人士对南方周末记者感慨道。

　　最近有个地产商来找他融资。他开发的项目位置不错，在河北省石家庄市中心的中高档楼盘，盖了10层，钱不够了，还差2个亿，才能保证原计划的明年春节开盘，于是想做一个信托计划或者寻求房地产私募基金。“他们主动提了25%的年资金利率。”这位融资圈人士并不想接这个项目，就没提更高的价码，“可是看他们着急的样子，恐怕抬到30%都没问题。”

　　谁敢上“黑名单”

　　银行开发贷款之门几近堵死，往年平均30%的增长率，2011年是没有一个月超过十位数。

　　上述石家庄开发商之所以着急，是因为有一笔银行贷款，2012年1月就要到期了。要是不还这笔钱，倒是可以不用停工，但等于在自己的银行信用记录上抹了一笔黑，往后再也别想从任何银行拿到钱了。

　　合肥一家中小型国企背景的开发商，甚至为了如期还贷，生出了跟高利贷合作的念头。11月合肥接连爆出数家开发商跑路消息时，当地一位投资人士忧心忡忡地告诉南方周末记者这个消息，他说，已经跑路的一家开发商，被压垮的最后一根稻草就是财务公司上门催债。

　　当时，骇人的10分月利息暂时让这家企业却步了，可他们手上的项目完全销售不动，也发不了信托计划，没有任何正常途径来还银行贷款，进退维谷。“最后，要不就高利贷，要不就卖股权了。”

　　“谁敢不还银行的钱啊，企业征信系统现在可是全行业联网的，一笔定终身。”民生银行企业贷款部一位工作人员告诉南方周末记者。如今，银监会对房地产贷款的要求是半年还一次本金，一个季度还一次利息。每年一季度都是房地产开发贷款发放比例最高的，眼看着到春节了，银行贷款成为压在众多房地产企业心头的最重的一块石头。

　　不过，在这位民生银行人士看来，现在还能在银行贷款的房地产商都是最幸福的房地产商，至少曾经是。2010年他手上还有少数做房地产项目的客户，还都是国企背景的，今年压根一家都没有了。

　　在这个宏观调控持续近两年导致的销售寒冬里，开发商对“钱”的饥渴也正在迈向顶点。众所周知，银行开发贷款之门几近堵死，往年平均30%的增长率，今年是没有一个月超过十位数。民间资本、地产信托、房地产私募基金变身救命稻草。

　　信托业赌局

　　“我们在赌，房地产企业也在赌，赌的都是将来能销售得好。我们还多了一个砝码，就是赌行业里总会有不差钱的主接盘。”

　　“房地产企业最危险的时候，是我们最忙，也是收益最高的时候。因为只有这时候，我们才敢要更高的融资成本。”刚刚从信托业排名前三的中融信托离职的郭牧告诉南方周末记者，这个成本可能要达到三成。也就是说，发行10亿元的信托，开发商到期要还13亿。

　　信托业不用主动出击，要钱的项目也是雪片一样飞来。“只要我愿意，我可以一个月30天，天天在外面看项目。”这样的日子，郭牧其实已经过了两年多了。中融2009年发行信托2600亿，其中2000亿都是房地产的。不同的是，2009年他操刀的北京一个项目的资金成本还只有16%，如今却是“25%以下谈都别谈”。

　　两三年前信托业尤其是房地产信托开始超速发展时，郭牧就很担心中国的信托是在给房地产业吹泡沫，今年已经吹到快破了。“融资成本太高了，只要房子开始不好卖，偿付就会出问题。”

　　好在银监会终于开始监管了，往年不用报批，做几个发几个，今年是报上十个项目，监管机构至少打回来六个。2011年6月份，发行的地产信托占信托业整体的比例，还是半壁江山，11月的时候，只占20%了。当然，全年来看仍然是地产信托拔得头筹，占了超过四成，达到2500万元。

　　但是偿付危机还是迫在眉睫，2009年集中发行的房地产信托正迎来集中兑付期。据信托第三方机构“诺亚财富管理中心”数据显示，2011年底到2012年第一季度，到期兑付的房地产信托有168亿元之多。

　　2011年11月，天津一家开发商星耀五洲就因为信托偿付问题陷入“破产”传闻，尽管后来作出了澄清，但3年来连续发行10亿元以上大额信托的做法，更令人怀疑是否“借新还旧”。“圈里人说，让他们陷入破产传闻的那笔中信信托现在倒是还清了，可是用的却是另一家信托公司的钱。”郭牧告诉记者。

　　“我们在赌，房地产企业也在赌，赌的都是将来能销售得好。我们还多了一个砝码，就是赌行业里总会有不差钱的主接盘。”

　　谁来接盘

　　2011年，人民币房地产私募基金发展迅猛，总规模已达千亿，是去年的一倍，前年的数倍。

　　接盘开始了吗？或者说，本应在上一轮调控就出现的房地产行业洗牌并购开始了吗？

　　苗头正在显现。在黄金湾投资集团董事长申威的印象中，2011年上半年来找集团寻求合作的人中，还是寻求融资的多，转让的少，比例大约七比三；下半年就彻底掉了个，意图转让的项目至少占了6成的比例，寻求融资的不到4成了。

　　申威已经做了十几年的开发投资，以前一直专注于北京及环首都经济圈的房地产项目开发，今年却开始着力于房地产金融投资服务领域，做了一个土地融资信息服务平台——“K8黄金湾”，搜集、筛选、发布各种土地、项目转让、投融资信息；原本只给自己公司找项目的团队，转换成信息平台的投融资分析团队。

　　“这个行业的信息渠道太传统太不透明了，找土地找项目七成靠人脉和圈子，很多手握重金的投资人，不知道该往哪里投。”对申威来说，一年来的调控，是个前所未有的机会。如今在“k8黄金湾”的会员数据库里，有6万多家开发企业，活跃的就有2万家。“这2万家可能将逐渐发生股权变化，明年会是中国房地产历史上最大的整合年、调整年。”

　　北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产项目正在急剧增多。2011年以来，在四大产权市场挂牌出售的房地产企业或项目总数超过600宗，而去年同期则不足一半。

　　而一小撮有着地产业或者金融业背景的人，正在利用房地产私募基金这种新的金融工具，寻找楼市调控中的“便宜货”。他们有的是背靠大型房地产企业或金融机构，有的是从民间资本募集，而后寻找价位合适、缺钱但优质的项目，以股权的形式进入，获得超过20%的收益。上一轮调控时，这样的基金公司，十个手指头数得完；今年，在天津注册的，就达到了上千家。

　　据住房和城乡建设部政策研究中心课题组12月份发布的报告显示，2011年，人民币房地产私募基金发展迅猛，总规模已达千亿，是去年的一倍，前年的数倍。

　　尽管当下远没成气候，尽管这一千亿元相比每年数万亿的房地产资金需求，只能算杯水车薪，但在高和资本董事长苏鑫看来，这却是对冲中国巨大民间资本泡沫效应的一个正规途径。炒房子的钱、高利贷借给开发商的钱，一定会推高房价或者加速房价下跌；如果能用基金把这些民间资本聚起来，交给专业人士在低谷时投出去，熨平波动曲线，对行业和整体经济发展都有好处。高和是中国第一家专业做商业地产私募基金的公司。

　　更多的接盘者，仍然是自身资金实力雄厚或者能够获得资金支持的大中型房地产企业。不过当下的楼市销售一落千丈，恐怕即使是业内人，也还是看不懂。谁知道是捡了便宜，还是接了最后一棒。