高房价下难解的群租困局

　　不知不觉，人们居住的商品住宅楼中进出人群急剧增多，环境变得嘈杂，清静整洁的现代小区居住环境不复存在……原来是出现小区其他居民把毛坯房子分割成一个个独立的房间，以便宜价格把房子出租给很多人的“群租”现象。“群租”房内居住的人数超出了正常居住的人口数量，因而干扰邻居生活、增加安全隐患、恶化小区环境，国家有关部门虽有禁令，但地方缺乏配套措施和有力手段，使得“群租”扰民现象难以解决。

　　“群租”悄然逼近生活

　　近日，重庆江北区王女士发现，自家楼上的一直空置的清水房居住了40多人，40人毫无规律的频繁动静经常搅得王女士全家不得安宁，再加上清水房地板没有装修，隔音效果差，楼上的一举一动，都会传导声音下来。经过了解，原来是楼上的业主将清水房出租给附近的一家餐饮企业，该企业将这套130多平方米的清水房作为员工宿舍使用，引发整栋楼其他业主哗然。大家认为，这种高密度的“群租”，造成邻居生活受扰、安全隐患倍增、小区环境恶化等影响。

　　王女士向小区物业管理公司反映后，公司虽然尽力调解。但由于业主出租是一种市场行为，物业公司也不能强行干预。业主们随后发现，不知何时，小区已经有四、五套清水房出租给了附近的餐饮公司和服务行业企业，“群租”在这个高档住宅小区里已经不是个别现象。

　　家住重庆市渝北区的冉先生在去年底计划开始对新房进行装修。一个周末下午，当冉先生带着设计师来到新房时，发现只有四户人家的楼道异常热闹。“很多人出入，楼道里也脏乱不堪。”冉先生抱怨道。感到诧异的冉先生通过了解，发现旁边的一个房东将房子隔成了8间“格子”房对外出租。8个格子间里共住了近20个人，有两间甚至还住着祖孙三代人。大家共用一个厨房和两个卫生间。冉先生起初认为租客的生活都不容易，他对租客尽量忍让。不过后来的情况，终于让冉先生不堪忍受，因为他发现，同层的另一个邻居也将房子对外出租。这位邻居虽然没有将房屋隔断，但也邀租了七八个租客。这些租客经常把生活垃圾随意乱扔，早出晚归，大声喧哗。冉先生将自己了解的“群租”问题，反映到了业主Q Q群，细数那些已经出现以及可能出现的危机和问题。

　　“群租”这个2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一，已经成为一个长久困扰业主、物管公司、政府相关部门等方面的“城市新疾病”。

　　治理群租不“给力”

　　今年2月1日，住房和城乡建设部出台的《商品房租赁管理办法》开始施行，其中第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反该办法第八条规定的，由直辖市、市、县政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。其针对市场中将房屋分拆、隔断“化整为零”的“群租”行为明令禁止。此规定被社会上称为“群租禁令”。

　　然而，该办法施行近一年，重庆市的“群租”现象仍普遍存在。城市居民对群租“恶状”投诉屡屡发生，物业公司和业主委员会、居委会虽在积极努力，试图管理群租行为，但面对房屋出租这一市场行为，种种努力都显得收效甚微。

　　记者从重庆市江北区房屋租赁管理所了解到，群租现象在江北区出来已久。江北区房屋租赁管理所工作人员张怀兵说“由于‘群租’人员流动性大，多为年轻人群，容易对商业小区内其他业主造成安全隐患，比如年轻人易斗殴，易发生偷盗行为。另外，它也给小区物管公司带来压力。‘群租’还使得小区环境恶化、服务设施损坏严重，有的租客不交物业费，增加了物业部门的管理成本，并将其转嫁给其他业主。”

　　一个关键的问题是“执法依据不足”《商品房租赁管理办法》中要求人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。然而《办法》施行近一年来，重庆市政府仍然没有对人均租住建筑面积最低标准作出明确规定，因而房屋主管部门对“群租”现象进行管理时，执法依据缺乏，执法力度不足。

　　据记者了解，目前北京市的最低承租面积为人均10平方米，上海市为人均5平方米。

　　张怀兵认为，目前看来“群租”有一定市场。虽然政府正在推进大量保障性房屋建设，但是申请公租房、廉租房对于大多数农民工等低收入群体仍有一定的门槛和现实的不便。此外，房东们出于经济利益的驱使，也愿意通过“群租”让空置的房屋增加一定收益。

　　期待政府管理的创新

　　重庆市社科院社会学专家孙元明说，当前租赁市场供需失衡，公租房、廉租房仍旧无法满足大量的低收入群体，人均最低建筑面积没有具体规定等原因使得“群租”现象普遍存在《办法》出台容易执行难“群租”现象短期难根治。

　　上海财经大学法学院教授宋锡祥认为，可以通过立法部门增加规范“群租”行为的相关条款，执法部门应加强治安管理；组织本市公安、房屋土地资源管理、工商、劳动、教育等部门协调管理；通过税收等手段对群租进行市场调控，通过这一手段来提高群租行为的进入成本，充分发挥市场经济本身的循环作用来遏制这一现象；通过“业主公约”中对群租现象进行规范。总之，通过多管齐下的手段，对群租现象进行综合治理，将群租现象的负面影响降至最低程度。

　　孙元明表示，重庆市政府应当针对重庆市商品房租赁情况，对人均最低建筑面积做出明确规定，执法部门才便于管理。管理“群租”还需要政府主管部门注重管理创新，因地制宜的管理。对重庆来讲，重点应杜绝将商品房作为集体宿舍的现象发生。如果“群租”向家庭旅馆方向发展，容易变相逃税，扰乱市场秩序；另外，运用政府的力量，加大城市保障性住房建设，取消保障性住房申请的户籍限制。行政机关要对房屋中介违规的出租行为予以严惩，通过对房屋租赁合同登记备案等方式，规范房屋出租市场。