杨红旭：限购政策何时退出仍将由房价来决定

　　杨红旭

　　自从8月下旬台州率先推出新一轮限购政策以来，大家的眼睛都盯着其他三线城市。限购城市增加，已无悬念。在当前楼市成交低迷的大背景下，很多人更想知道，限购政策能够持续多久。

　　笔者试图从政策原理和国际经验方面入手，简要分析之。首先，限购是一种行政干预手段，与之相对应的是信贷、税收等经济手段，前者属“西药”，后者属“中药”，西药见效快，但可能副作用较大，不能常吃；中药见效慢，但重在调理，可以久服。

　　这个道理政府很明白，所以自去年“国十条”中首次提出限购以来，屡屡在文件中加注：在一定时期内。但这一时期将持续多久，中央却从未明确过，倒是地方政府总是积极表露心迹。比如今年一季度部分城市出台的限购令中，提出有效期暂定截至今年年底。然而，届时是否一定会退出呢？不一定。例如，去年海口市的限购令原规定截至2010年12月31日，结果去年下半年调控房价的效果不好，被迫宣布继续执行。

　　因此，限购的目标非常明确：抑制房价过快上涨。什么时候房价趋稳了，高房价城市最好是下跌一些，限购政策才可能退出。不过，当前市面上流行一种说法：限购政策将是长期的。其论据是，保障房体系尚未成型、政府促民生决心大、房产税还未全国推行等等。

　　这些论据并非全无道理，但无法支撑限购长期化的观点。道理讲多了，很多人会烦，不妨看看国际经验。由于住宅既是消费品、又是投资品，兼有社会属性和商品属性，全球几乎所有国家都不会完全放开住宅市场，而是要对住房困难的群体进行帮扶，也即住房保障。然而，住房保障并不意味着必须对商品房市场实行限购，二者之间没有直接的、必然的联系。

　　纵观全球，绝大部分国家从未实行限购住宅的政策，曾经严格实行住宅限购政策的国家只有韩国。其背景是：上世纪70年代，随着韩国经济起飞，一方面城市人口急剧增长，另一方面住房短缺，导致房价飙升。于是，政府开始推行“一户一宅”的购房制度，一个家庭只允许购买一套住房。显而易见，这一政策的目的是在住房供应不足的情况下，保障弱势群体也有机会购房，稳定房价倒是次要的。

　　而我国当前的情形是，经过1998年房改之后十几年的快速发展，城镇人均住房建筑面积已超过30平方米，住宅私有率高达89%，位居全球前列。我们已经过了住宅紧缺的阶段，只是因为各种因素综合作用之下，部分城市投资投机性购房需求旺盛，部分家庭拥有多套住宅，从而导致房价过快上涨。主要是为了治理高房价，而推出了限购政策。因此，当前我国实行限购的背景、目的皆与当年韩国不同。事实上，经过近20年左右的快速发展，韩国住房紧缺问题缓解后，上世纪90年代韩国就取消了 “一户一宅”制度。

　　发展至今，发达国家民众的住房问题基本已经解决，但总有一小部分人需要住房保障，这已与限购与否无干。近几年，我国大力建设保障性住房，随着越来越多的居民受益于保障房，当然会减少社会上对高房价的抱怨，这有助于限购政策的退出，但绝非主要因素。

　　从根本上讲，只要房价涨幅趋缓，渐渐回归合理水平，限购也就失去了存在的理由，所以房价的表现才是限购令何时退出的决定性因素。今年下半年已无可能性，明年后年可能性很大，即便中央不表态，地方也会心安理得地退出。值得关注的是，前段时间住建部在《列入新增限购城市名单的建议标准》中点明：“限购期限可暂定到今年年底。 ”由此隐约透露出，住建部对于房价下调，还是有信心的，并不希望长期限购。见好就收，将是限购的宿命吧。

　　(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)