金岩石：哪里限购就在哪里买房

　　晨报记者 徐运

　　“不要以为炒完一线炒二线，炒完二线去三线，结果全国各地的跑。我告诉你，不要跑，哪里限购就在哪里买。 ”上周在佘山凯迪赫菲庄园举行的 “第十三次房地产总裁沙龙”上，面对众多房地产企业的老总，著名经济学家金岩石抛出了这样的观点。理由是随着高铁时代的来临，未来更多的人口、资源会加速向超级都市圈流动。

　　“如果把中国和日本相比，我们现在处于日本的上个世纪70年代前后，日本1968年成为世界第二大经济体，超越了德国，1974年，日本的城市化率超过45%，45%通常就是人口加速流动的转折点。”金岩石称， 1980年日本高铁网完成，跟我们今年一样，自豪地宣布，全球铁路技术水平最高，铁路速度最快。而现今中国高铁网的形成，金融中心城市的建设，经济的发展都会驱动人口在流动中进一步集聚集中。

　　金岩石称，以武汉为中心4小时交通网联结三大超级都市圈——京津、长三角和珠三角。在超级都市圈的体系当中，大致会形成一个标准化的三级住宅体系。“当我们走进城市，到处看到租售二字，这个词就在暗示我们，城市一定是要让租来满足多数人的需求。 “租赁住宅占到50%以上，以普通住宅和豪宅体系，这两个东西作为补充，这是未来城市三级住宅体系。 ”

　　“决定城市房价的究竟是什么，我认为就是城市生存空间的稀缺性和人口货币流动所创造的需求。 ”

　　金岩石认为，城市化就是人进了城不走，要融化在城市的生存空间当中。所以第一步是以宅养商，第二步以商养地，第三步以地造城，再走一步，以城求富，城市开始创造交易市场，再走一步，以富求奢，奢侈品消费开始升级，再向前就是以奢求贵，富贵险中求。 “现在我们刚刚走完了以宅养商。 ”

　　“金岩石表示，在本地人占80%以上，外地人占20%的平均收入是衡量合理房价的参照，当本地人和外来人各占50%，这个城市的房价必然脱离这个城市高端人群的收入水平，开始由外来人口决定，这时该城市会出现一批天价楼盘。楼市的均价和天价比例大致为1：3。当外来人口超80%，正二八变倒二八，这个城市的均价一定脱离这个城市最高端群体的收入，完全由外部流动资金决定，均价和天价1：5。