中指院：调控政策继续从紧 楼市仍将量价震荡

　　中国指数研究院

　　一、当前政策：房地产调控政策持续紧缩

　　为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策持续升级和深化。为抑制商品房需求，行政、经济手段并用：600多个城市出台房价控制目标，40多个城市实施限购，按住建部要求还将有部分城市陆续实施限购；货币政策持续收紧，差别化信贷政策更加严厉。为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。近期，“国务院常务会议”要求坚定不移的加强房地产调控，已出台限购的城市要从严执行，二三线城市扩大限购范围，调控持续加码。

　　二、 影响：调控效果逐步显现，市场整体处于低位水平

　　房地产调控持续加强，在严厉的行政、经济调控手段下，大量投资投机性需求被抑制，房地产市场成交速度逐步放缓，调控效果已经有所显现。

　　(1)土地：八月份成交量、价格持续下降，住宅用地溢价率继续低位运行

　　2011年1~8月，130个城市住宅用地共成交2.1亿平米，同比下降9.3%(2010年全年增长31%)；商办用地共成交6296万平米，同比增长29.4%。8月，土地市场成交量继续下降，住宅和商办用地成交量环比降幅分别达20.7%、7.2%，同比降幅分别为16.1%、30.7%。

　　图1：2009年至今130个城市土地成交面积

　　数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

　　2011年1~8月，住宅用地楼面均价1483元/平米，同比下降8.7%；商办用地楼面均价1837元/平米，同比增长5.4%。8月，住宅和商办用地楼面地价再度环比下降。其中住宅用地为1602元/平米，环比下降9.5%；而商办用地楼面地价为2211元/平米，环比下降20.83%，但仍为全年较高水平。同比来看，住宅用地楼面地价增幅仅为2.7%，而商办用地大幅增长73.0%。

　　图2：2009年至今130个城市楼面地价

　　数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

　　2011年1~8月，住宅用地平均溢价水平为15.4%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%(2009年为51.7%)；商办用地溢价水平为19.4%，约为去年同期一半。8月，住宅用地溢价率小幅增长至10.1%，今年5月以来一直处于较低水平；商办用地溢价率降至6.0%(7月为22.9%)，今年4月波动显著，总体也低于去年同期。

　　图3：2009年至今130个城市溢价水平

　　数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

　　(2)住宅成交：2~8月成交水平与去年“国十条”公布后基本持平，整体处于历史较低水平

　　“国八条”出台以来的2~8月，20个代表性城市成交量月均为972万平方米(8月为969万平米)，与2010年4月“国十条”出台后的5~8月基本持平(938万平米)，较去年9-12月平均水平(1646万平方米)下降40.9%。

　　图4：2010年以来20个代表城市成交面积之和变化(单位：万平方米)

　　1-4月平均1301

　　5-8月平均938

　　9-12月平均1646

　　2-8月平均972

　　数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

　　三、展望：调控政策继续从紧，商品房市场量价震荡格局继续

　　未来一段时间房地产调控政策将继续从紧。经济方面，我国消费、投资、出口保持稳定，尽管美国、欧洲发生债务危机，但风险可控，世界经济二次衰退的可能性很小，我国保持稳定的经济增长仍较为乐观。房地产市场方面，目前，主要城市商品住房价格没有出现明显调整，甚至一些二三线城市价、量仍在上升，没有出现“房价合理回归”的情况，房地产政策调控效果已经有所显现但仍需巩固。因此，无论是经济形势，还是房地产市场形势，都没有给房地产调控政策放松的理由，调控政策继续从紧，新一轮限购即是明证。

　　9月1日，温家宝总理《求是》撰文提出：坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。指出坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。这也预示着后期房地产调控政策将会继续从紧，特别是二三线房价上涨过快的城市。

　　近期，主要城市商品房成交量维持低位运行，同比普遍下降，价格涨幅逐步缩小，部分城市出现价格环比下降，并且房地产企业打折、促销现象增多，政策从紧也加重了购房者的观望气氛，成交量仍将低位运行，商品住宅价格出现调整的可能性进一步上升。