以房养老何以不被看好

　　声音导读：随着我国社会老龄化程度的不断加剧，养老日益成为亟须规划和设计的一项重要制度。近几年不断有“以房养老”的提案在全国两会上提出。日前，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。银监会就此也展开了专项调研(9月29日《新京报》)。

　　“以房养老”是好事，可好事却不被人看好，理由多多，我们不妨听取一二

　　物权制度上障碍重重

　　鲁生

　　日前，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。银监会就此也展开了专项调研。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行(9月29日《新京报》)。

　　我国房屋产权只有70年“大限”，早已引起公众的高度关注，此前社会各界也围绕这一涉及每位公民重大财产权益的房产制度进行过激烈的争议。令人遗憾和无奈的是，尽管全社会都大声呼吁尽快通过法律明确房屋产权及土地使用权续期的问题，但至今没有看到最高国家立法机关的行动，更没有明确具体的法律制度出台，全国人民依然忐忑地守护着自己耗尽一生心血置下的房产，不敢设想未来。

　　“房屋随它的主人一起就墓”，这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然，它还不完全准确，因为据统计，我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》)，如果再扣除建房时间，事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话，等于人还没“走”，正需要托付最后时光之时，房屋却早已就墓，主人变得两手空空了。这或许正是百姓对房屋“大限”持续焦虑的根本原因所在。

　　当然，按照我国现行的法律规定，问题并不像上文描述得那样严重，但房屋产权的70年“大限”将让房屋随着“大限”的日益临近变得产权不明晰，价值不确定，使本质上最该成为“恒产”的房屋变得还不如动产稳定且更让人放心。这无疑凸显了我国相关法律的粗糙及立法者回避问题的惰性。本来，全国人民曾把希望完全寄托于物权法的制定，以能够从根本上彻底有效地解决这一难题，因为这一涉及许多制度根基的根本性问题理应由全国人大通过基本法律加以规定和明确，在物权法中明确规定土地使用权年限和房屋产权大限是不容回避的任务。然而，这部万众期盼的基本法律不仅没有规定土地使用权期限，就连如何续期也模糊处置，将答案留给未来。也曾有人以我国多数商品房产权距“大限”至少还有50年左右的时间，我们有充足的时间进行思考和研究，完全可以到时候再根据社会的实际发展状况来作出决定。这种观点和看法，从理论上或许是没有问题的，但实践中却危害极大，后患无穷。

　　房屋产权的不确定，除了让业主一生都不踏实外，还有更大更深远的危害，那就是严重影响其他相关政治、经济和社会制度的设计，在一定程度上也让其他相关制度变得模糊和不确定，阻碍我国改革开放的整体进程及不断深化。换句话说，就是凡是以房屋产权为基础和依据的制度都无法设计和确立。“以房养老”无疑是其中的一个受影响最大的典型制度，道理很简单，既然房屋将随主人“就墓”，房屋价值与主人创造财富的能力同步降低，一起“贬值”，房屋显然无法承担养老的重任。因而，在许多国家都行之有效的养老模式，在中国就行不通，等于给解决中国日益严峻的养老问题出了一个大难题。当然受影响的制度还远不止于此，目前实行的房贷制度已经受到房屋“大限”的巨大影响：房龄稍长就难以贷款或贷不出款，极大地制约着公民财富的增值和财产性收入的增长。

　　看来，从根本上彻底解决房屋“大限”问题，不能仅仅就事论事，总以为“还有时间”，而应当从全局的角度出发，周密考虑相关制度的协调和衔接，避免房屋“大限”问题成为加强和创新社会管理的障碍。从这个意义上讲，解决房屋“大限”问题已经刻不容缓，宜速不宜迟。　

　　养老的差钱与不差钱

　　张贵峰

　　其实，在笔者看来，即使不存在“70年产权”的障碍，指望“以房养老”来解决目前我国日益逼仄的养老问题，也并不是一个真正靠得住，可以和值得普遍推广的养老解决方案。

　　首先，必须看到，目前我国最严峻的养老及老龄化问题，并不在城市而在农村。据“我国农村老龄问题研究”课题组的研究表明，农村老年人口规模是城市的1.69倍，城市老年人口比重为7.97%，而农村老年比重已超过18.3%。这也就是说，目前我国老年人口中的绝大多数都在农村，农村老人总数超过1.2亿。而众所周知，相比于城市人口，农村人口的人均收入不仅更为微薄，而且其住房也更不可能被用来养老——一方面，较之城市住房，农村住房的财产价值要低得多，难以承担养老功能；另一方面更重要的是，依据现行制度，农村住房也根本不可能自由入市交易。

　　再者，也应看到，即便是在城市，“以房养老”的适用范围实际上也是很狭窄的。一方面，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要；另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。因此，在城市真正需要并且有条件实行“以房养老”的人，其实并不多——仅限于那些退休金不够多，又拥有产权房的人群。

　　最后，还要看到，即使上述问题都不存在，要在未来普遍推行“以房养老”，也很可能会遭遇一个非常尴尬的困境——房子是否还能顺利地被“抵押”或“倒按揭”出去？我们知道，“以房养老”的一个预设的基本逻辑前提实际上是，当一个人年老时，他的房子仍足够值钱，可以顺利地重新入市，并以高价出售给年轻一代的买房者。显然，在老龄化不断加剧、年轻人相对减少的人口结构变化背景下，这一逻辑前提很可能不再具备。数据显示，过去10年我国0至14岁的少儿人口下降了6.29个百分点；而60岁以上老年人口比重上升了2.93个百分点。据此专家推算，到2014年，老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。这诚如银监局指出的，“如果是房价上行期，以房养老问题不大，可如果是房价下行期，有可能遇到问题”。老年人越来越多，年轻人越来越少，房价如何可能长期维持“上行”？

　　因此，“以房养老”即便有效，也只是非常权宜、局部的措施，根本不足以应对养老大局。而解决养老大局的措施，笔者以为，关键应加速养老保险制度改革和完善进程、不断充实和均衡养老待遇。如加大农村养老投入、提升保障程度，拉平企业和机关事业间的养老金差距等。