赵卓文：中国楼市将步入过剩时代

　　□赵卓文

　　2011年，中国住房供应重回“双轨制”，当年开工1000万套保障房，未来5年共计划开工3600万套，按官方设想，在国内大城市，保障房与商品房的供应将达到1：1。

　　先来看一组数据，今年1-8月，全国房地产投资37781亿元，同比增长33.2%，新开工13.19亿平方米，增长25.8%；全国房屋施工面积44亿平方米，增长30.5%，其中住宅33.9亿平方米，增长25.8%。可见，在政策严厉的调控下，房地产投资和新开工面积、施工面积都在大幅增长。

　　而1-8月，房屋竣工面积仅为3.7亿平方米，其中住宅2.97亿平方米。房屋竣工率偏低。1-8月全国商品房销售面积5.99亿平方米，同比增长13.6%；销售金额33264亿元，增长25.9%。

　　从这些数据可得出几个结论：首先，商品房的投资开发仍处于高速增长阶段，短期内难以降温。要完成目前44亿平方米的施工面积和开发企业储备的大量土地资源，还须投入更多的资金。预计2012年房地产投资不会低于6-8万亿元。其次，住房价格仍处上升阶段，难以在短期内“刹住”。再次，随着“限购”、“限贷”延续，大城市的住房需求量将受抑制，而二三线城市在楼价升到一定高度后，需求也将放缓。

　　未来几年，中国楼市最值得关注的是“风险”。若经济增速放缓，国内外环境出现波动，都会给房地产增添很多不稳定的因素。

　　随着保障房建设加码，今年全国开工1000万套，按每套60平方米算，将超过6亿平方米。2012-2013年保障房大量供应后，商品房供应也将达到顶峰，合计年供应量有望超过20亿平方米。

　　即是说，2013年左右，中国将全面进入“住房过剩时代”。届时，房屋空置率会继续上升，楼价上升势头将打上句号，开发商风险加大，投资客进一步撤离……对此，各方应有所准备。(作者是广东省房协理事)