评论：楼市调控进入最关键时期

　　□　盛 刚

　　历经19个月的调控之后，房价只涨不跌的神话宣告终结，10月全国房价环比首次下跌0.14个百分点。

　　本月18日，国家统计局公布10月份70个大中城市住宅销售价格。新建商品住宅，10月份价格较9月份环比下降的有34个城市，持平的有20个；同比，虽然价格下降的城市只有两个，但涨幅回落的有59个。二手房，70个城市中，环比下降的有38个，持平的有19个；与去年同比下降的有13个，涨幅回落的有43个。不但全国房价环比首次下跌，同比涨幅也已连续3个月回落，一线城市新建商品住宅价格首次出现全线下跌，二线城市房价也出现较大的下行趋势。

　　市场的最新表现，也与国家统计局的数据相吻合。随着万科等地产巨头推出实质性降价举措，进入11月，房价下跌在一线城市有愈演愈烈之势。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说，由于面向开发商的各种融资渠道被卡，对许多开发商而言，年底的临近意味着工程款结算日期的到来，年底就是第一道坎。消费者预期的变化轨迹，也呼应了房价下行趋势。今年六月以前的民调中，认为房价仍将上涨的受访者超过7成，而最近的一项调查显示，过8成的受访者表示当前不是最佳的购房时机。可为此提供佐证的是，11月上半月，北京新盘签约为零，预订量也仅为14套，而当月入市新盘则达4014套。交易市场的天平正倒向“买方市场”，是不争的事实。

　　值得注意的是，虽然数据全面出现下调，但是限购城市的跌幅明显大于非限购城市。限购的40个城市跌幅为0.215%，非限购城市跌幅为0.047%。而环比下降城市大幅度增加，虽说明房价已至拐点，但同比下降的城市很少，也意味着目前房价依然处于高位。多数开发商当前的降价促销，基本上还属于“让利促销”，未到“割肉促销”，他们希望能咬牙过冬。楼市的博弈还要继续。

　　这说明，本轮房地产的调整本质上仍是政策调控的产物。通常的经验是，房地产调控从紧之时，人们也就开始数调控政策松动到来的日子。政策松紧如何，结果可能大相径庭。所以说，目前的楼市处于调控的最关键时期。11月6日，温家宝总理在俄罗斯谈及中国的房地产调控问题时曾特别强调，尽管房价已经开始松动，调控绝不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。这一表态，无疑构成房价拐点加速到来的重要政策支撑。房地产下行的惯性也决定了全面回落是明年房地产调整的大概率事件。

　　不过，虽然楼市下行远谈不到到位，为避免调控的功亏一篑，不可轻言政策放松，但还是应该提醒，在房价拐点到来之际，对房地产可能大跌的风险也应提早有所防范。大起大落是中国经济发展的大忌，也曾屡见不鲜。大涨不是福，大跌也是祸。

　　首先，房地产开发企业当下面临的市场与政策环境之严峻是前所未有的，房地产业可能出现的巨大变局及带来的方方面面影响，我们并没有真正经历过，不确定因素带来的风险总是巨大的；其次，房地产市场交织的复杂利益关系是其他市场难以比拟的，不但城乡居民、中央政府、地方政府、房地产商、银行各有自己的利益和考量，诸多相关行业的兴衰也取决于房地产市场的状况。虽然银行压力测试显示可以承受房价下降40%，甚至50%，但考虑到房地产业的综合性质，及对相关联数十个行业产生的影响，银行的综合风险绝非压力测试中所表现的那么简单。

　　因此，不但要坚持调控不动摇，而且要适时适度逐渐挑破泡沫，实现房价软着陆，推进房地产业步入健康发展的轨道。这将是中国政府面临的新的考验。