陈序：合理的房价下跌空间有多大

　　很高兴看到中国10月份70个大中城市的住房平均价格较前月小幅回落。

　　陈序 

　　很高兴看到中国10月份70个大中城市的住房平均价格较前月小幅回落。这是房地产市场实施两年调控以来住房均价首次较上月回落。中国国家统计局公布，10月份70个大中城市中有34个城市的新建住房价格较上月下降，而9月份只有17个。统计局公布的数据显示，70个大中城市中，有16个城市10月份新建商品房价格较上月上涨，低于9月份的24个。上海、深圳和广州等主要城市10月份新建商品房价格较9月份小幅下降。温州10月份新建商品房价格较上月下降4.6%，降幅最大。根据道琼斯通讯社计算，10月份70个大中城市住房价格平均较上月小幅下降0.13%，而9月份和8月份均上涨了0.01%。10月份房价较上年同期平均上涨3.0%，涨幅较9月份的3.7%有所回落。

　　比房价月度环比下降更关键的指标是市场预期。已经有报道指越来越多分析人士和房地产开发商均预计未来房价将进一步回落，回调幅度将达到25%或更高。里昂证券预计当前季度大部分项目将降价15%～25%。万科在回复道琼斯通讯社的电子邮件中表示，企业不是价格决定者，决定价格的是市场，企业只能从市场中发现合理的价格。这显然在暗示定价不会逆市场趋势而行(万科称其定价策略是必须保证新开楼盘首月销售60%以上)。有媒体报道，万科已将其上海一处住宅项目的价格下调了15%左右。SOHO中国董事长潘石屹也表示，由于市场面临压力，一些较大的开发商已开始改变对房地产价格的看法，而国内中小开发商将会紧跟他们的行动。潘石屹建议同行，降价促销应该一步到位，不要“挤牙膏”。

　　万科的“正确”动作和潘先生的“正确”建议应该不只是心有灵犀，很可能有高人指点。房价形势正向稳中有降的方向发展，调控措施的效果逐步显现，公众对高房价的不满情绪有所缓解，但还不到放松政策的时机。所以，中国国务院总理温家宝之前强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的水平。值得注意的是，对最高决策层来说，“合理的水平”肯定是一个具体的数字。当然有人期望这个具体的数字是之前银行接受压力测试时，中国银监会披露的数字——银行业可以承受房价下跌30%甚至更高。

　　局部的小幅降价可能吸引潜在购房者很快重返房地产市场。但如果降价成为普遍的大幅跳水，短中期有需求的购房者会改变预期，转而认为房价还会进一步下跌，会继续等待。那时，市场交易将进入真正的冰封期。这将给整个房地产业和银行业带来风险。中国银监会上周发布的第三季度中国银行业运行报告已经要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度。

　　更重要的，在房价下跌之前购入住房的人对开发商降价销售抱有不满情绪，甚至采取了过激行动。上述被报道降价的万科好像就碰到了类似问题。这成为来自另一个方向的政治压力。所以，即使调控措施不会很快解除，但不能坐视价格调整幅度过大。

　　到底“合理的”房价下跌空间有多大？各位不妨继续看低调的万科怎么做，也听听高调的潘石屹。另外，中国央行顾问李稻葵曾告诉媒体他的判断：未来两至三年，中国房价的下跌幅度不会超过15%。

　　(作者系资深媒体人，电邮：chenxuchenxu@msn.cn，本专栏每周一至周五刊出。)