顾建发：从宏观经济看房地产与相关产业

　　房地产市场调整是必要的，经济转型也是必须的。

　　根据国家统计局11月18日发布的报告，10月份，我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房，下同)价格环比下降的城市数量达到34个，比上月增加了17个，并且一线城市房价普遍下降。其中，北上广深降幅分别为0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。从同比情况看，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有2个，比上月增加了1个；涨幅回落的城市有59个。

　　从以上一系列数据可以清楚地看到：我国房地产宏观调控取得了积极成效，房价上涨势头得到明显遏制，房地产价格出现了松动，房地产拐点初露端倪。

　　那么，为什么房地产市场在宏观调控9年之后出现这一变化？

　　2011年1月26日国务院出台“新国八条”，祭出“限购令”法宝。它是“新国八条”中最为厉害的一招，这要比“国五条”的“限购令”厉害得多。一是范围扩大到全国50多个主要城市，二是已有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭都被“限购”。 “限购令”对房地产市场的影响逐步显现。有购房能力的被限购，有购房资格的但又没有支付能力，在北京、上海、广州、深圳等一线城市和二线省会城市由于“限购令”，市场成交量一直处于低迷状态。根据上海统计局的数据显示，2011年1-10月，上海商品房销售面积1417.54万平方米，比去年同期下降14.1%，其中商品住宅销售面积1144.83万平方米，下降15.3%。从当月销售情况看，10月份本市商品房销售面积110.8万平方米，其中商品住宅销售面积82.25万平方米，分别比9月份下降8.6%和10.8%，商品住宅当月销售面积已连续4个月环比下降。根据杭州市统计局的数据显示：2011年杭州商品房销售面积降幅呈现扩大趋势，1-10月下降20.8%，降幅比1-6月和1-9月分别扩大18.3和4.5个百分点，其中住宅销售面积下降21.4%，降幅比1-6月和1-9月分别扩大22.4和5.7个百分点。

　　这一轮房价掉头向下，将对经济发展产生什么影响？

　　一、房地产产业链影响经济发展。根据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。根据日本1990年国民经济投入产出表计算，住宅建设投资为26.59万亿日元，所诱发的各产业国内产值之和为52.15亿日元，生产诱发系数为1.961。在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长。现在，房地产低迷首先影响的是建筑业、钢铁和其他建材，由于需求不旺，今年全国钢铁价格一路走低，而铁矿石价格却继续一路上扬，钢铁产业出现全行业亏损，钢铁股一落千丈，好多钢铁股已经跌破净资产，仍然没有人理睬。建材业同样面临需求萎缩的境地，而且还受到来自出口标准提高的压力，在两面夹击的形势下，建材业的大洗牌就在眼前。接下来包括装潢、纺织、家电等和房地产相关的几十个行业，都将面临严峻的考验。

　　二、限购城市经济发展出现明显降速。由于房地产开发具有扩大投资和启动消费的双重功效，对上游和下游产业50多个物资生产部门具有强烈的关联度，对地区经济的增长具有长期的扩张效应、叠加效应、乘数效应。但是，在房地产业进入衰退时，对经济发展的负面影响也是显而易见的。北京、上海、广州、深圳等一线城市由于受“限购令”影响，经济发展出现明显降速。比如北京2011年1-9月GDP增长为8.0%，比2010年下跌2.3个百分点，处于全国各省市的后几位。广州、深圳2011年1-9月GDP增长为11.0%、 9.8 %，分别比2010年同期下跌2.5和2.0个百分点。其他被限购的二三线城市经济发展也出现降速态势。

　　三、宏观经济处于两难境地。一方面我们目前的形势和2008年的情况非常相似：世界经济的继续减速，民营企业出现困难，物价水平居高不下，经济转型迫在眉睫，欧债危机、美债危机频频袭来，以投资和出口拉动的中国经济迫切需要以消费主导来取代。我国继续实行从紧的货币政策将不会长期执行，一旦通货膨胀形势有所好转，货币政策也会有所变化。另一方面，国务院多次强调房地产宏观调控政策不松动。一是2011年7月4日至11日，国务院总理温家宝先后召开四次经济形势座谈会，分别听取部分省政府负责人、企业界负责人和经济专家意见和建议。二是坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合理的住房需求，重点抓好保障性住房和普通商品房建设，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，加强金融支持，推动制度建设。三是2011年9月1日温家宝总理在《求是》杂志撰文表示，要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。

　　对此，许多地方政府担心继续对房地产实行严厉的宏观调控政策，将严重影响到整个经济发展。因此，希望中央政府放松宏观调控，尤其是放宽“限购令”。但是，如果宏观调控政策有所放松，在流动性充裕、通胀压力加剧、投资渠道狭窄的背景下，房价马上就会反弹，调控效果将前功尽弃。2008年的例子就在眼前。对于这一点，相信中央政府也是有所考虑的。

　　因此，房地产市场调整是必要的，经济转型也是必须的。如何处理好房地产和经济发展的关系，还需要看各级政府的智慧了。

　　(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)