陈志：北京普通住宅标准调整只为惠民无关救市

　　普通住宅标准重新调整，最低计税价格上调。上周五发布的这两项政策虽然并没有在周末引发抢过户的风潮，但业内人士认为，一次关系到百万户家庭的调整又要来临。新标准是否覆盖了所有需要保障的对象？减税是否意味着房地产调控政策要放松？对此，本报记者与曾经解读过“京十五条”等重大政策的北京房地产业协会秘书长陈志进行了对话——  本报记者 耿诺

　　首次购房群体应该被保护

　　记者：放宽普通住宅标准无疑对很多购房人都有好处，但这是否和本市今年年初确定的调控目标有冲突？

　　陈志：这二者的对象不同。房价控制目标中的新建普通住房，指的是容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房，以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。这些住宅的对象包括了中低收入家庭，是政府最关注的部分。

　　而普通住宅标准调整主要是因为这两年都没有调整。在房价上涨的情况下，必须通过调整来惠及民生，让更多人享受税收优惠的政策。

　　记者：放宽标准认定，除了对普通购房人有好处以外，在一定程度上可以让人腾出税钱来多买几平方米的房。从这种角度上看，放宽标准能否被认为是政府开始救楼市的信号？

　　陈志：我认为看不出来其中的关联。房价波动和税费降低间没有必然联系。我们的宏观调控也是要保护刚需、保护具有一定能力、首次置业的中产阶层。每次公布房地产市场交易数据时，我们都会公布有多少是首次购房人，每个月的比例都在90%以上。这类人群应该被保护、应该被鼓励，这和政府是否救市无关。

　　记者：下月10日这些文件就该正式执行，很多购房人担心二手房的税会被加到价格中，从而造成二手房价的上涨，您怎么看这个问题？

　　陈志：二手房市场是完全开放的，市场价格的波动是随着需求变化的。一般情形下，某种税出台后，会随着交易而发生成本转移，我们承认会有这种作用。但本质上，房地产市场价格的形成和税没有必然联系。

　　如果房主把税加进去了，可能房就会没人要；如果市场需求存在，自然转移就有可能形成。所以说，二手房价和有没有人买有关系，和加不加税没有必然联系。

　　新标准应考虑“7090”政策

　　记者：即使在出台新政以后，仍有业主表示自己虽然是小户型却没有享受到税费优惠。比如朝阳区的远洋一方小区中，有60多平方米的小户型因为总价高仍被认定为“豪宅”，仅用单价定价是否有失公允？

　　陈志：我认为对中小户型、中低价位等名词，都应该做出标准来，或者延续标准。既然我们有“7090”的政策(即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上)，那么在制定优惠政策时，是否可以考虑认定这些房都属于普通住宅，都可以享受税率优惠？目前我们的制度还没有这么细，随着市场波动定平均价，对于大部分人来说是比较公平的，但微观到某个住户时，可能会造成不公平。

　　记者：那么您认为对于普通住宅的认定应该先于售价吗？

　　陈志：是的，政策既然想做到普惠，而之前又有“7090”的限定标准，在公布最新政策时，就应该先考虑到将既有政策一以贯之。我们要考虑到这些“7090”家庭的利益，尤其是一大批刚需购房人群的利益。

　　记者：在采访中我们发现朝阳区的远洋一方被划为“南部区”，而仅隔百米、位置更东南的远洋新悦却被划定为“北部区”，这导致了南部区60平方米的小户型为“豪宅”、北部区120多平方米的三居室却是“普通住宅”，有些市民认为这种划分区域的方式有待商榷，您如何看待？

　　陈志：对很多市民来说，买房并不是简单的消费，对此政府应该慎重。我认为政府部门在划定区划时，不应该在地段上有交叉，而且不应该产生任何人为的、个人的选择。尤其是在价格判定上，现在的价格很大因素是地段形成的，而土地价值与“豪宅”与否没有绝对一致的关系。

　　“房产税”近期出台仍无信号

　　记者：这次调整最低计税价格，杜绝“阴阳合同”的行为，能否看作政府通过税收进行调控？它是不是房产税出台前的信号呢？如果持有和出售环节都用税收调控，是否意味着税收政策将代替限购令？ 

　　陈志：我先回答最后一个问题。用税收杠杆调节房地产市场，是个很清晰的思路。房地产市场调控必须要建立长效制度，代替短期的行政措施。税收政策应该是相对稳定的政策，起码来说不应该是一年一变的。

　　说到房产税，必然涉及到土地问题，这将是更复杂的问题。目前在上海、重庆的房产税试点期还没到1年，我们还不能评估两种特点完全不同的房产税政策产生的效果和影响，短期内指望不上房产税。

　　税收政策将作为今后经济发展的制度性安排，一定是本着利民、惠民的角度，更重要的是平衡好百姓的收入增长问题。收入增长要通过税收进行根本性的安排。我认为近期房产税还不会出台，但它肯定会成为未来政府调控房地产市场上的长效政策。