李稻葵：应该微调限购政策 鼓励各地因地制宜

　　中国房地产业好比一个青少年，其成长中长期形成的顽疾，应该在中国城市化和经济较快发展的进程中逐步化解。当前，亟需实现房地产市场的软着陆，需要让房地产交易量逐步恢复，让价格合理地调整，为此，政府应当放开对消费性需求的限制、鼓励房价调整的集体协商、扩大保障房的覆盖范围。如果能够容许地方政府以保障房作抵押发行地方债，使保障房建好用好，那么，中国房地产市场将逐渐演变成一种市场与政府、价格与调控并存的多元化格局，其健康成长有利于中国经济的可持续发展。

　　2011年初以来，中国房地产业的政策出现了重大调整，其中最为主要的是年初出台的限购政策。这一政策出台伊始，就引起了全社会极大的关注和热烈的讨论，而学术界一般倾向性地认为，限购之举是改革的大倒退，是行政力量的重新抬头。笔者当时的观点非常简单—限购是必不可少的，其目的是尽快给脱缰野马般上涨的房地产市场降温，遏制住房价上涨的势头，这是在收入差距相对过大、流动性居高不下的宏观背景下出台的临时性管制政策，类似于对跨国资本流动局部性限制的资本管制政策。

　　时至今日，社会上，包括学术界，对限购政策合理性的争论已经降温，取而代之的是对房地产市场走势何去何从的预测。房地产市场的走势是未来经济发展最重要的因素之一，也是最充满不确定性的因素之一，笔者认为，房地产市场必须软着陆，这是保证整体国民经济不断调整、持续健康发展的基本条件，也是房地产业逐步走向合理、健康、可持续性发展的基本要求和必然要求。

　　房地产业软着陆的含义

　　软着陆，指的是房地产业要经历一个渐进式调整的过程，这个渐进式调整的指向并不是简单的价格回归，而是让房地产业未来朝着合理的发展体制演进。软着陆的表象是房价的平稳调整，其根本要求是房地产业制度的逐步改造。

　　具体而言，房地产市场的软着陆有三个基本目标：

　　第一，价格合理的回落，视各地房地产市场的情况，市场参与各方对价格回落的程度有一个基本合理的共识；

　　第二，交易量和投资量能够从持续萎缩转为比较快地企稳，并较快得到恢复；

　　第三，取代传统的、单一市场化的房地产新格局，在调整的过程中逐步地确立。

　　为什么市场

　　需要软着陆

　　从宏观层面看，中国经济结构的调整需要房地产市场的软着陆，其根本原因是房地产业牵涉到的产业面极其广泛，如果调控的速度过快、力度过猛，对于经济整体发展和结构调整都会产生巨大的冲击。以交易量为例，如果房地产交易量出现大规模的萎缩，势必带来房地产交易中介市场的萎缩，会带来房屋贷款、保险服务、房地产律师、家用电器销售、装修等一系列产业的业务萎缩。

　　从投资的角度看，如果房地产调控带来了投资量和开发量的下降，势必会引起房地产固定资产投资量的下降，房地产投资占固定资产投资的比例一般在20%左右，而固定资产投资又基本上占到中国GDP的45%左右，因此，房地产固定资产投资下降会带来整体就业率下降、水泥建材等上游原材料需求下降。

　　从价格的角度看，房地产的价格与消费品的价格有本质的不同。房地产的价格是资产价格，资产价格的变化影响着千家万户的心理感受，如果房地产价格出现巨幅下降，势必会带来相当一部分中等收入家庭的心理负担。应该说，中国经过30多年的经济发展，国民已经基本上脱离了满足温饱的阶段，影响千百万中国家庭幸福感的指标，已经超越了经济增长、超越了就业率、超越了物价稳定，它还包括资产价格的相对稳定。正如股市的巨幅波动引起了广大家庭的密切关注一样，房地产价格的巨幅波动也一样会带来相关家庭的幸福感的巨幅波动，这个道理是显而易见的。

　　1998年以后，香港特区政府的一些政策引起了很多香港民众的不满，究其原因，并不是这些政策导致了经济增长速度或是就业率的下降，或是物价的上涨，主要是带来了资产价格的缩水，尤其是房产价格的缩水，而当时这些政策的出台，与香港特区政府在回归之后比较急于解决房地产价格居高不下的初衷是密切相关的。

　　城市化与经济增长：

　　房地产实现软着陆的根本条件

　　中国房地产业实现软着陆，有独特的有利条件，那就是中国目前处在一个城市化加速的时期，更处在一个整体经济发展较快的增长期。中国的城市化率，目前仅仅达到49%，比相应经济发展水平地区的城市化率低12%，在城市化进程中仍然有比较大的住房需求。

　　更重要的是，中国经济的增长速度，即便是按照2012年8%的预测(这是清华大学中国与世界经济研究中心的最新预测，而其他机构的预测在8%到9.2%之间)，再加上中等水平的物价上涨(清华大学中国与世界经济研究中心预测2012年中国的CPI为2.8%，大部分机构的预测在3%以上)，中国名义GDP增长速度也会保持在两位数以上，因此从总体上讲，中国的收入水平、资本回报、劳动力回报、资本水平、消费等指标，都在以两位数的速度上升。这种呈两位数增速的经济体中，任何的资产泡沫，只要不继续发酵，只要能停止快速上升或者略有下降，经过若干年的调整都能够消化掉。

　　如果以人体的健康做比喻的话，我们可以说，中国的房地产业好比是一个处于成长期的青少年，在过去成长的过程中，出现了一些因长期因素所积存下来的疾病。这种慢性病如果在短期内以大动干戈的动手术的方式治疗，必然会带来全面健康状况的下降。相反，坚持逐步的调理，让身体在未来的发育中化解或者消弭慢性病，才是更加合理的治疗方案。

　　如何实现

　　中国房地产业的软着陆

　　房地产业软着陆的核心要求，是交易量和房地产开发量逐步、比较快速的企稳和恢复。为此，三件大事需要抓紧实施。

　　第一，支持消费性需求的恢复。这应该是最关键的政策。具体说来，应该微调限购政策，鼓励地方政府因地制宜，真正把房地产需求中的消费性需求更好地从限购群体中剔除出来。比如说，已经在本地工作一段时间的年轻人需要结婚的第一次买房需求，以及卖旧房买新房的改善性需求，都可以视为消费性而不是投机性的，应该放开。与此同时，对于这种消费性需求，要在房屋贷款上给予支持。建议银监会、中国人民银行对于首套房贷按照优惠的利率发放，这种房屋贷款应该是商业银行高质量的资产，没有理由在资金相对紧张的情况下，对这些贷款提高利率。

　　第二，鼓励房价调整的集体协商。有条件的地方政府，可以组织本地的开发商与消费者代表举行集体协商，讨论本地房地产价格调整的预期目标，其目的是让市场参与各方达成均衡的、合理的市场预期。在各方的协商中，可以考虑以时间回溯点而不是价格下降的绝对量作为调整的基准，比如说，协商各方可以决定调整的目标是回溯到2009年中或者2010年中的价格标准。根据国家统计局以及其他机构的统计调查，从2009年初到2011年底，全国各城市的房地产价格平均上涨15%左右(从销售额与销售面积之比的推算数据是12.5%，从累计房价环比上升推算是17.8%)。这当然仅仅是均值，各个城市的上涨程度差别极大。

　　一旦价格调整的共识形成，那么，参与协商的各开发商不仅立刻降价，而且承诺如果房价今后进一步下降，将对买房者给予一定的补贴。这种集体谈判的目的是为了恢复交易量，让房地产业能够解冻，产品能够流转起来。这类似于高通货膨胀时期，劳资双方在政府的组织下进行集体谈判，从而打破物价上涨和工资上涨之间螺旋上升的关系。

　　第三，扩大保障房的覆盖范围。当前保障房的设计标准比较低，地方政府一般不指望保障房未来会有较高的租金回报，往往把保障房当成一次性开支，而不是资产，建设质量难于保障，融资也比较困难。因此，可以考虑适当提高保障房的标准和质量，建设一批质量较高的、供地方政府长期出租的住房，类似于香港特区政府给公务员和大学教师修建的住房。这样做的好处，不仅是可以缓解部分“夹心层”的住房问题(“夹心层”也许是当下对房地产市场意见最大的群体)，同时，这类保障房由于未来的租金收入与建设成本之比较高(保障房土地成本相对非常低，而且与房屋质量无关)，因而能够成为地方政府的良性资产。

　　为了鼓励地方政府从长计议，建设好一批质量比较高的保障房，建议容许地方政府以保障房作抵押来发行地方债，以未来保障房的收入为偿还的基础。对于大中城市而言，房租比较高，保障房收入完全有可能在未来成为替代土地财政的可持续的财政收入来源。问题的关键是要打开地方政府融资的瓶颈，让地方政府有足够的资金渠道建设保障房，并进一步以保障房为资产进行资产负债管理。

　　如果保障房的建设能够逐步地加快，并能建好和用好，那么，房地产调控目标所指的中国房地产业的制度性前景就会逐渐地浮现出来，未来房地产市场格局的轮廓也会逐渐地清晰起来，即中国房地产市场会逐渐演变成一种市场与政府、价格与调控并存的多元的市场，较之过去的单一市场化，这一房地产市场新格局更让人信服。

　　总之，中国房地产市场的调控应该坚持平稳调整、软着陆的政策取向，对于这一市场长期形成的顽疾，不应也不可能在短期内马上解决，相反，应该在发展中解决问题，在中国的城市化和经济的发展中化解长期的矛盾，让房地产的交易量逐步恢复，让价格合理地调整，让房地产的调控逐渐朝着有利于中国经济可持续健康发展的方向行进。