最严厉调控逼房价降下来

　　本报记者姚芃

　　本报通讯员韩承泽

　　年关将近，僵持了近一年的房价，终于出现松动迹象。最近两个月尤为明显。

　　12月18日，国家统计局公布了70个大中城市房价监测结果。11月份，新建住宅价格与10月份环比下降的城市达到49个，首次超过一半。这一数字10月份是34个；9月份是17个；8月份是16个；7月份是14个……数字表明，越来越多的城市，加入到降价大军中。

　　另一组数据印证了同样的事实。中国指数研究院发布报告称，11月，全国100个城市住宅平均价格为每平方米8832元，连续第3个月环比下降且降幅有所扩大。

　　一个基本判断是：部分城市房价过快上涨的势头得到遏制，高房价开始松动，但房价总体还处于高位。舆论在谨慎地预测，房价停止过快上涨的拐点或许已经来临。这一拐点，购房人期待了很久，来之不易。

　　房价自2008年因金融危机探底之后，在拉动内需政策刺激下，2009年一路高歌猛进，呈爆发式量价双涨。如果任由这种情况发展下去，不利于民生改善和社会稳定。普通居民通过买房改善居住条件的愿望就会越来越遥远，房地产市场投机会制造越来越多的泡沫，进而威胁国民经济健康发展。

　　2010年4月起，调控房价的金融政策密集出台，包括停止对购买第三套及以上房贷款、提高第二套房首付比例等。几经调控涨幅虽有下降但房价依然坚挺。过快上涨的房价已经不再是单纯的经济问题，而是政治问题、民生问题。进入2011年，决策部门下决心遏制房价过快上涨。

　　2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。该通知体现为8项房地产调控措施，人称“新国八条”。“新国八条”从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，被称为“史上最严之房地产调控政策组合”。

　　“新国八条”第一项措施为：进一步落实地方政府责任。明确地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。有分析认为，历次房地产调控都缺乏明确、可量化的调控目标。“新国八条”首次提及要求地方政府房价调控目标化，意使调控效果的评估更加刚性化、有据可循。

　　截至3月31日，据各地住房城乡建设部门上报汇总，全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。

　　“新国八条”要求各省会城市和房价过高、上涨过快的城市，从严制定和执行住房限购措施。根据这一要求，随后全国有40多个城市对居民购买第三套房进行限制。

　　此外，新政还包括：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍等。

　　此次调控对投资及投机购房者的控制指向非常明显，效果也确实立竿见影。到年底，根据北京市统计，居民家庭首次购房比重接近90%。12月16日，北京市住建委召开新闻发布会称，北京已完成年初制定的房地产调控“稳中有降”的年度工作目标。截至目前，北京新建普通住房成交均价比去年下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点，环比连续3个月停涨后在10月份开始下降。

　　事实上，2011年房价调控的组合拳不止于“新国八条”。保障房建设和房产税试点也相当给力。

　　2011年3月6日，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%”。到今年11月10日，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。

　　1月28日起，上海、重庆两个直辖市同时开始试点征收房产税。两地的高端不动产，都出现了成交量明显下降、价格趋稳态势。

　　2011年楼市调控政策是“史上最严厉的”。此轮调控不仅像以往一样动用了税收、信贷等经济手段，而且大面积使用限购、限贷、限价等行政手段。刚刚闭幕的2011年中央经济工作会议再一次明确：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　从保障居者有其屋的民生角度看，动用最严厉的行政手段打击房地产投机行为，无疑是必要的。因为住房是民生之本。当多数人无力购房“望房兴叹”时，必将积累社会怨气，影响社会稳定，有损党和政府的威信。特别是，保障房分散刚性需求、房产税挤压投机需求的效应难以在短期内明显发挥作用，有必要在一段时期内继续动用行政手段遏制房价非理性上涨。

　　但是，从长远看，对房地产行业的调控，更多地应该依靠经济手段。最近一段时间，财政部领导表达了对房产税改革试点积极总结经验和考虑进一步推进改革的意见，这是一个很明确的政策信号：未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。

　　可以预见，下一阶段的调控，限购等暂时的行政措施不会轻易放松，与此同时，房产税改革、土地招拍挂制度改革、住房保障方面的法律法规等市场的法治的长效机制会逐步跟进。