二手房买卖如何走出失信怪圈

　　房产中介发布虚假信息诱人签订合同买房者多处被动难以举证维权，二手房买卖如何走出“失信”怪圈。　　

　　近年来，与二手房有关的诈骗活动层出不穷。此类诈骗活动中，房产中介多用哪些伎俩？二手房诈骗反映了哪些社会问题？《法制日报》记者对此进行了调查。

　　本报记者韩乐悟

　　“如果骗人者很容易就能有所收益，被骗的人反倒要承担法律责任和经济损失，那社会诚信又如何建立？”近日刚刚结束了一场二手房居间合同官司的李女士对《法制日报》记者说。

　　李女士是北京一所高校的退休教师，秉性耿直。去年9月，由于轻信了房产中介提供的虚假信息，她快速签了一份购房合同，但旋即又了解到房子的真实情况，便不再履约。此举让李女士出乎意料地接到了一张法院传票。

　　此案经过两次庭审，最后在法院调解下，以双方和解告终。在先前交付的1万元以外，李女士再给付了原告北京美联房地产经纪有限公司剩余居间费1万元。

　　有法律界人士认为，此案虽不新奇，但却反映出当前二手房买卖中很有代表性、反复出现的问题。

　　中介描述房屋状况失实

　　李女士向记者详细介绍了她从签约到不履约的经过。

　　2010年9月18日下午，李女士接到美联地产亚运村欧陆经典店中介黄某的电话，说朝阳区某小区有一套房子特别好，房子是豪华装修，光装修费就花了40多万元，一天都没有住过，送全部家具家电。听了中介的介绍，李女士立即前往中介所说的房子。

　　此房位于小区最北面，房子北面几十米处是围墙，墙外是一大片空地，城铁13号线从墙外不远处通过。李女士告诉记者，因房子楼层较低，加上围墙遮挡，当时又时近黄昏，所以看不清墙外的情况。她便问黄某墙外空地是否还要盖房子，黄某当时回答，“那是绿地，不会再盖房子”。李女士又问：“除了城铁是否还有其他噪声源？”房主和黄某都说没有。

　　此时，李女士隐约看到墙外有一小节东西有点儿像铁路，但因围墙遮挡看不清，就问墙外是否是铁路，黄某肯定地回答说不是铁路。

　　李女士对记者说，因房子朝向不好，她对这套房子并不太满意，但考虑到户型、装修、送家具家电等因素，尤其是周边环境较安静，又面对一大片绿地，于是决定购买。

　　“当天，黄某催促我说，‘这个房子有很多人盯着，要买就赶快’。第二天，黄某又打电话说，‘下午4点前有人要携全款来签约，你们必须3点前到，否则房子就是别人的了’。”李女士说。

　　19日14时许，李女士匆忙赶到美联地产亚运村欧陆经典店，签了购房合同并交了订金和预付中介费各1万元。

　　但是，20日清早，李女士再去看房子时，发现房主将绝大部分家具及稍好些的电器都已拉走。这让墙体及装修中的问题暴露出来，房子显得很脏很破旧，与所谓的“40多万元豪装，一天也没住过”根本对不上号。

　　“为什么与当初说的情况不一样？”在李女士的询问下，黄某承认他只是听业主说的，事先并没看过房子。房主拉走家具和电器也是他始料未及的。

　　尽管对业主的不诚信和中介的不负责任有意见，但此时李女士还是决定履行合同。

　　“装修不好可以重装，家具和电器也可再买，就是多花点儿钱。”李女士说，当时她是这样想的。

　　另据李女士介绍，从9月18日至20日，中介共带她看过3次房，每次约一二十分钟，后两次看房时店长顾某也在场。

　　然而，就在9月23日下午李女士在银行准备转账购房款时，意外从一名居住在附近的熟人处得知了该房的真实情况：京包线位于房屋北侧墙外，噪声很大，每天夜里十一二点还要鸣笛；房子正对着的大片空地也非中介所称“绿地”，实际情况是5个楼盘正在拔地而起；京包线和楼盘均距此房很近，京包线与房子的距离目测仅几十米。

　　“鉴于真实情况与签约前中介的介绍有很大出入，我无法继续履行合同。”李女士说，23日下午5时左右，她通知中介不再购买此房。

　　消费者受骗难以举证

　　几天后，李女士到美联地产客服部投诉，要求退回其不当得利1万元。

　　李女士告诉记者，中介公司拖了两个多月才派一名经理代表公司出面处理此事，双方谈话气氛融洽。

　　“那名经理对我说，‘我相信你说的都是事实，站在你的立场上，你的要求(指退款)也是合情合理的’。店长顾某还当面向我道歉，承认‘不太了解情况’、‘信息不准确’、‘工作没做好’等。尽管如此，当涉及到退款时，那名经理却表示‘不好办’。”李女士说。

　　之后，朝阳区消费者协会又出面调解未果。沉寂一段时间后，疲惫的李女士想着，“钱要不回来就算了”。但没想到，今年2月，她接到北京市东城区人民法院的一张传票，得知中介公司以“居间合同纠纷”为由起诉了她，要她“支付全额佣金及滞纳金”6万多元。

　　据李女士介绍，此案首次开庭显得很平淡，未有交锋。她在法庭上说，导致她无法履行合同的根本原因是原告的过错，即不如实告知，提供虚假信息。从房子里面到周边环境，中介提供的信息几乎全部是虚假的。而且中介还使用所谓“营销技巧”，诱使她尽快签署合同。中介公司几乎未对她在答辩中所陈述的事实做任何回应和反驳。

　　之后，记者就相关问题询问中介公司的代理人，得到的回答是“一切话到法庭上再说”。

　　第二次开庭，法庭没有对事实经过、违约原因等问题进行询问，双方达成和解协议。

　　李女士告诉记者，为了让自己的生活尽快恢复平静，她接受了调解结果，但并不认为此结果公平。

　　“中介以欺骗的手段诱使购房者签约后，又利用法庭重证据而购房人很难有直接证据这一点从中获利。二手房交易有其特殊性，全凭中介和购房人之间口头交流，但是哪个真正想买房的人会拎着录音机去呢？”李女士说。

　　在记者随后的采访中，中介公司对此案的最终结果没有作出任何评价。

　　完善制度促进市场诚信

　　近日，《法制日报》记者就此案随机采访北京市的几名房产中介人员时，听到最多的两种说法是：买房者应多方了解、认真调查，然后再签约；这个合同是在住建部门备了案的。

　　北京一家知名房地产公司的工作人员告诉记者，像中介说送家具、家电这种事，一定要立下字据、附加在合同中。但据李女士说，中介不仅没有提醒她这一点，正式签约时也并非买方、卖方、中介三方在场。所有合同都是由她和中介签订的。中介也从未向她出示过房产证，至今她都也没见过房产证。

　　在李女士看来，原告的“居间合同”是一个显失公平的格式合同，包含典型的霸王条款。如合同规定，无论是卖方还是买方如果未能履行合同均须向中介支付全额佣金，而对由于中介方的过错造成对方无法履约却无任何规定和处罚措施。再如，合同规定买方在合同签订之日就必须向中介支付全额佣金，如拖延还要支付滞纳金。而合同法规定，交易完成之后中介才能获取全额佣金。如果交易未完成，中介只能取得在交易过程中付出的成本，如交通费、伙食费等。

　　记者从李女士提供的录音证据中听出，中介公司的人员对打赢这场官司胸有成竹，自称“百分之百胜诉”，说对方“必输无疑”，并称他们“就是专门吃这碗饭的”，拿着合同，一打一个准儿。

　　记者就此问题咨询了房地产行业的一位资深律师后得知，近年此类纠纷颇多，大多因购房人出具不了直接证据而败在中介手下。据本报此前报道，今年以来，北京市东城区法院受理的涉房居间合同纠纷呈激增态势，仅2011年前两个月，就受理此类纠纷30件，同比上涨200%。法官在办案中发现，居间合同纠纷呈现两大特点，一是在中介公司提供的居间合同中，对买卖双方的责任约定严格，而对自己的责任却表述模糊；二是中介公司以难以取证的口头承诺代替书面合同。

　　记者进一步了解到，由国家工商总局颁布、2010年11月施行的《合同违法行为监督处理办法》规定，当事人不得利用合同实施的欺诈行为包括“发布或者利用虚假信息，诱人订立合同”、“隐瞒重要事实，诱骗对方当事人作出错误的意思表示订立合同，或者诱骗对方当事人履行合同”等。办法还规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的因故意或者重大过失造成消费者财产损失的责任，不得在格式条款中排除消费者依法变更或者解除合同的权利；也不得排除消费者请求损害赔偿的权利。但很显然，办法并未引起相关方重视并得到落实。

　　上述律师表示，在社会诚信缺失的当下，政府部门应有所作为，不仅仅是提醒消费者识破骗人招数，更应考虑从合同、制度方面对不诚信行为进行约束。要以制度促进市场各方诚信，而不能让合同、制度规定等成为背信弃义者不当得利的工具。

　　这位律师建议，主管部门应严格审查二手房买卖格式合同，删除显失公平的内容，增加保护消费者的规定，公平保护不同利益主体，并以不定期抽查、按比例检查等方式加强对所订合同规范性、公平性的监督；法院应从所审案件中总结出规律性、倾向性问题，研究对策，积极向政府主管部门提出建议，并协同其建立和完善相关制度，同时让案件的审理判决成为引领社会回归诚信的路径之一。