易宪容：后续将出台多个政策抑制房地产投资需求

　　本报记者 杨成万

　　日前，经国务院全体会议讨论并即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》提出，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给；做好保障性住房建设和管理工作。对此，中国社会科学院金融研究所研究员、房地产专家易宪容认为，今年可能会多方面采取调控措施，对房地产业自身的影响将非常大。

　　“我个人认为管理层可能会在以下几个方面着手进行调控，以抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”易宪容说，在税收方面：一是将增加与房地产相关的税种，如增加与房产密切相关的遗产税；二是将已经在上海、重庆试点的房产持有税扩大到更多的城市试点，甚至在全国所有城市推广。由于住房是一种消费产品，对住房的税收问题更关注的是住宅的直接税，即在物业税的征收上。通过住房的物业税不仅可抑制居民的过度需求，也能够达到收入再分配的作用。

　　易宪容认为，在当前的市场条件下，政府不仅要创造条件推出物业税，更重要的是要针对性地对住房交易环节采取严厉税收政策遏制住房投机炒作，可出台更为严厉的住房交易税及住房交易所得税。可借鉴中国香港、台湾地区和新加坡等地的成熟经验。

　　在信贷方面，继续实施房地产的限贷政策。目前已经实施的二套房贷首付成数和利率不会下降，而对三套房不得放贷的政策还将继续执行。就金融杠杆而言，住房按揭利率的差异化及首付比例，是保证住房为基本消费品的主要工具。如果有好的住房信贷差异化的政策，那么当前的住房限购、限价等行政手段就不需要了。

　　“金融杠杆还包括按揭贷款利率及信贷可获得性。”易宪容说，因为只是在首付比例上的限定，对新进入者立竿见影，而对存量住房作用无影响。因此，对于限制住房的投机炒作，还得对按揭贷款利率全面上调，加上物业税，这样才可把已有住房投机炒作逐渐挤出市场。

　　在改善房地产市场供求关系方面，将采取有效措施增加普通商品房供给；同时做好保障性住房建设和管理工作。如果房地产投机炒作被挤出市场，商品房价格回归到了一个比较合理的水平，那么，绝大多数居民有支付能力进入这个商品房市场。在这种情况下，保障性住房建设任务就不大，主要是解决城市少数弱势居民的住房问题。

　　从对银行业的影响来看，一方面，银行的信贷结构将继续发生变化，投向房地产业的贷款不仅不会增加，反而还有可能下降；另一方面，如果房地产销售更加困难，房地产价格继续大幅下降，作为银行贷款抵押品的房屋，其价值就会“缩水”。而一旦房地产开发商的资金链断裂，出现了“烂尾楼”，银行的贷款风险就会显现出来。