牛刀：房价报复性反弹绝不可能发生

　　经济周期性变化决定房价的变化。

　　在全球经济性变化当中，目前的趋势是，新兴经济体通胀，欧美国家通缩，这种经济特征最明显的特征就是新经济体国家资产泡沫严重，欧美经济萎靡不振。

　　这一轮中国房地产泡沫在2010年达到巅峰状态，现在正在“回归合理的价格”中。接下来的全球经济正在变化，未来的全球经济将呈现另一种经济形态，那就是欧美国家通胀，新兴经济体通缩，房价将走进谷底。没有一个国家可以保持经济永远增长，以房地产拉动的GDP增长的状态，将告一段落，因为已经完全失去动能。

　　观察房价的底部形态，有四大特征：

　　一是美国本土经济增长。美国的道琼斯指数是全美经济的晴雨表，现在，道琼斯指数正在屡创新高，已经突破11年的高点，表达的是未来全美经济经济增长正在步入健康稳步的状态。当一国消费为主体的经济产生快速增长时，必然带动物价指数的上涨，产生通胀。因此，在美国经济增长突破3.8%时，CPI将会突破2%，美联储将会提高基准利率，打破一切资产泡沫。QE3可能虚晃一枪，起不到实质性的作用。

　　二是对于房地产市场而言，货币政策对其影响巨大。所以货币政策的任何变化，可能就预示着房价是否到了底部。中国这十年的经济增长伴随着泡沫(作为一个快速增长的经济体，这种代价是不可避免的)，制造业缺乏创新，四处山寨，国内少有品牌可以在全球称雄，稍微发生一点市场变化，很多制造业将会关门大吉。中国继续实行稳健的货币政策，在一段时间内指望其像以前一样宽松是不现实的。我预计2012年中国的M2增长不会超过14%，相对2009年29.7%的增长紧缩幅度达到52%。货币政策的效应传导到房价上是两年时间，预示着2012年和2013年房价会进入谷底。

　　三是刘易斯拐点已经出现，中国人口红利消失殆尽，这个对房价打击是最大的。我在《穷人通胀富人通缩》这本书中说过，对人口红利消失以后，购房需求会锐减60%。在全国70个大中城市，每一年的住宅需求不到300万套，现在这些城市的供应量每一年都有1000万套以上，已经连续四年过剩。国家以后应该控制城市住宅用地的供应量，哪个城市房价上涨哪个城市就必须推出新的住宅用地；哪个城市房价下跌就应该减少住宅用地的供应。这样才能实行有序供应，避免房价产生大的波动，影响民生安宁。

　　四是人民币汇率走向。人民币未来可能面对的不是升值，嗅觉敏感的热钱因此会“跟风”退出这个市场，房价泡沫破灭。我个人的预测是：如果人民币对美元汇率贬值至6.8元，预示着房价回到2008年。

　　目前中国的开发商正在观望，以为房价会报复性反弹，这其实是绝不可能的事。从日本房价泡沫破灭的情况看，泡沫破灭后的十五年内，换了12任首相，最短的首相只干了2个月就下台，有的只干了半年；最长的也只干了2年。可见泡沫之厉害。香港1996年房价开始下降时，开发商也在观望，以为新任特首会刺激房价上涨，结果是，1997年政府宣布8.5万套公屋计划，当年房价开始大跌，一直跌到2003年，跌去60%。

　　目前国内外经济形势复杂而严峻，处理起来，难度也更大。但是，可以想见的是，房价泡沫不可能再放大了。

　　现在的房价正在呈现结构性泡沫的破灭状态，这个状态结束后，下一阶段是进入普跌状态，也就是调控政策的效果进一步显现，全国除县城以外的660个城市均价全部下降，幅度如何取决于不同城市的不同情况。中国是一个大国，我们要制定出健康的土地财政和土地金融制度，避免再次发生泡沫性上涨。

　　顶点已至。

　　(作者系中央电视台财经评论员，财经专栏作家)