周俊生：楼市政策可微调但要守底线

　　作者：周俊生

　　进入2012年后，被称为“史上最猛”的此轮房地产调控便进入了第3个年头，但是，这一轮由中央政府主导的调控也进入了微妙的阶段，不断传出一些地方政府对调控政策进行微调的消息。据统计，到目前为止，国内已有超过14个城市的地方政府在近期出台了微调政策，其中佛山、成都、芜湖3个城市的微调被及时叫停，政策的“有效期”最短的连一天都不到，但更多城市出台的微调政策却未见叫停，也就是说，它们在调控初期发布的严厉政策已经不再执行，而代之以更贴近市场实际的政策了。

　　看一看这些被叫停的微调政策，有助于我们对下阶段房地产调控应该把握的方向作出一个可靠的判断。佛山市住建局在去年10月出台的一项政策规定，已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。成都市房管局在去年11月召集当地开发商开会，表达了两条政策变化：一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权；二是在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至4套。芜湖市政府则在今年2月决定，对在芜湖市区范围内购买普通商品房的居民实行契税优惠和购房补贴。细看这3个城市的政策调整，其实已经不能用“微调”来形容，而是一种重大调整。这些政策一旦实施，实际上就使市场回到了本轮调控展开之前的状态，因此，它们被上级部门叫停是必然的。

　　原先推行的房地产调控政策能不能进行适当的调整？对于这个问题的答案，并不完全一致。2月14日，住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，地方政府不得擅自调整楼市调控政策。从佛山、成都、芜湖3地的政策调整被相继叫停来看，王珏林的表态基本上可认为是住建部的态度。但是，如果说地方政府对已经出台的调控政策一点也不能动，可能也是不现实的，因为，中央政府的调控政策只是提出了一些原则性的方向，具体的细则是由各地政府根据本地情况制订的，各地出台的调控政策在内容上有很多的不同之处。因此，地方政府对职权范围内的某些政策细则进行微调也是说得过去的。事实也证明了这一点，住建部并没有否定所有地方政府进行的微调。

　　客观地说，本轮调控虽然声势浩大，但它基本上是由政府的行政权力在推动，特别是其中的限购政策，更是在非常时期不得已而为之的一种行政手段，这是住建部自己也承认的。政府可以调集各种社会资源，在短时间里让市场按自己的意志出现变化，但是，政府的调控手段毕竟是一种行政手段，它与市场难以做到严丝合缝，市场因为各种因素的作用，随时会出现变化，使调控手段出现偏差。因此，政府根据市场的变化，不断地调整调控政策，修改某些已经不适应市场情况的政策，不仅是可以理解的，而且是必需的。再看一看其他一些城市没有被叫停的微调政策，大都就属于这样的范畴。比如，北京、上海、天津等城市都在最近提高了普通商品房的认定标准，原来属于“豪宅”的一些商品房被划归到了普通商品房之列。这就是一种符合市场实际情况的微调，它能够让刚性需求者享受到调控政策所允许的对首次购买普通商品房的税收上的和房贷上的政策优惠。

　　如果说调控政策进行微调有其理由的话，满足刚性需求购房者的需要，鼓励他们购房，这应该是微调的一条底线。佛山、成都、芜湖3地的所谓“新政”之所以被叫停，主要的原因就在于它们越过了这条底线，调整的目的是为了通过这些大幅度的政策推动，来让当地的房地产市场回到调控以前的状态，让地方政府能像以前那样从市场中攫取“制度红利”。地方政府应该明白的一点是，政府再也不能像以往那样过度利用房地产市场，无止境地扩大这个市场对拉动经济和增加地方财政收入的作用，从而造成对房价的推高效应，使市场远离给居民提供住房这个基本功能。