冯海宁：房价回归合理价位须上法治轨道

　　冯海宁

　　国家统计局2月18日发布“2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，数据显示，全国70个大中城市，房价没有一个出现上涨情况。新建商品住宅环比全部停涨首次出现。北京方面，二手房价格从去年8月环比停涨之后，进入下跌通道，至1月份，已经连续5个月环比下跌(2月19日《新京报》)。

　　从国家统计部门重点监测的全国70个大中城市的房价变化来看，中国房价开始告别了上涨时代。尽管房价持平的城市还有22个，但可以肯定的是，短期基本没有上涨的可能，中国各地房价全部下行值得期待。这不仅是历时一年的新一轮宏观调控所取得的效果，也是房价过高之后市场之手调控的结果。

　　总结这一轮宏观调控的特点，笔者以为，主要是“限”字发挥了积极作用，有的地方采取了限购、限贷，还有的地方在限购、限贷的基础上还采取了限售、限价。尽管“限”在现实中出现了争议，但要看到“限”收到了立竿见影的效果。

　　在笔者看来，尽管房价已经告别上涨，但距离我们通常所说的合理价位还有很远的距离。这不仅是从房价回落的幅度而言，也是从房价回归合理水平的时间而言。也就是说，房价要想在一个合理的时间回归到合理的价位，恐怕要经过一个曲折的过程，比较漫长的时间。

　　这是因为，房价回归是相关利益方互相博弈的过程，楼市监管部门、地方政府、房地产开发商、购房人就是这场博弈的参与者。监管部门决心越坚定，购房人观望越有耐心，房价下跌幅度就越大，下跌速度就越快。

　　现在的关键问题是，一要尽快明确各地房价的“合理价位”，二要出台长效政策把房价稳定在“合理价位”上。如果不明确“合理价位”，可能会出现一种结果，即某些地方政府认为房价已经调控到位了，而公众则持相反意见，最后就变成了“公说公有理，婆说婆有理”，只有争论没有结论。

　　毫无疑问，一系列“限”的政策迟早要退出，但接棒的长效政策还不见踪影。尽管房产税已在重庆、上海试点了，住建部最近也首次提出加快推进房产税试点，要扩大试点范围，但并没有拿出推进的路线图和实施的时间表。如此，房价的回归之路是否通畅，回归合理水平之后会不会反弹，让人不免担忧。

　　在笔者看来，仅仅是推进房产税试点远远不够，而是要从体制上、法律上建立长效机制，比如，改革财税体制以改变土地财政现状，把地方政府从土地财政的泥潭中拉出来。再如，修改土地法、城市房地产管理法，早日出台住房保障法，让中国楼市从目前的行政调控走向法治轨道。

　　因此，观察房价告别上涨距离合理价位还有多远，既要看目前和今后一段时间各方如何博弈，也要看如何、何时从体制上、法律上建立长效机制。我们要意识到，尽管行政调控有灵活性等优点，但只能是治标不可能治本，只有深层次的体制改革、制度建设才能让中国楼市真正健康起来。