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蔡继明:切勿为保刚需而松调控

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-02 11:49 来源: 每经网

  核心提示:

  中央政府应该严格核查17个城市目前正在执行的微调政策,密切关注市场动向,中央政府应尽快出台相关文件,明确政策微调的目的是“保刚需”,而不是放松,对贷款购买第二套及以上住房的家庭,应进一步提高首付款比例,同时执行溢价贷款利率。

  主要建议:中央政府应该严格核查17个城市目前正在执行的微调政策,密切关注市场动向,中央政府应尽快出台相关文件,明确政策微调的目的是“保刚需”,而不是放松,对贷款购买第二套及以上住房的家庭,应进一步提高首付款比例,同时执行溢价贷款利率。

  提案全文:

  自从2011年1月26日“新国八条”正式出台以来,限购令已经实施一年之久。当前,全国70多个主要城市的房价已经止涨,重点城市房价普遍回落,楼市调控效果初步显现。然而,在中央政府多次强调楼市调控不放松的背景下,很多地方仍然开始寻求合理的政策腾挪空间,在“保刚需”的大旗下,重现利率打折、允许外地人购第二套房等等,名为“保刚需”,实则“松调控”。

  一、各地名为“保刚需”,实则“松调控”的案例

  2011年10月11日上午,广东省佛山市住建局在网站发布公告称,10月12日起放宽限购条件:已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移,不纳入限购范围;允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。但是当天23时24分,该局又在网站上发布通告,戏剧性地叫停这项新政。

  2012年2月9日,芜湖市政府公布了一份名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》,引发各界关于芜湖政府“救市”争议。2月12日晚,芜湖市政府官网公布通知,宣布芜湖房产新政“暂缓执行”。

  如今,一线城市上海也开始打起了政策擦边球。就在2012年全国两会前夕的2月22日,上海允许外地户籍居民持长期居住证满三年,可以购买第二套房。

  业内人士分析,2011年以来楼市与土地市场低迷,给地方政府偿债带来很大压力,不少执行限购政策的城市存在“松绑”冲动,房地产调控政策落实困难重重。据媒体初步统计,自2011年8月以来,约有17个城市楼市微调政策,项目涉及土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等。楼市“限购”政策出现明紧暗松迹象。主要案例如下:

  南京 2011-10-28 公积金放宽:家庭最高贷款额度由40万元调整为60万元;个人最高贷款额度由20万元调整至30万元。

  杭州 2011-12-01 购房补贴启动:《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》。在经济开发区(下沙)注册、纳税和经营的企业员工(主要是企业管理层)首套购房发放补贴。

  成都 2011年11月 资格审核:成都市房管局宣布,将放松对购房者的资格审查。迫于舆论压力,该项举措最终宣告流产。准备仅在房产证登记发放时核查购房者的资格,而原本网上签约时对购房者的资格审核,将转交由开发商和房产中介执行。

  吉林市 2011-11-9 公积金放宽:公积金贷款90平方米以下首套房可申请二套房公积金贷款。

  长春 2011-11月 购房落户:对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求。

  北京2011-11-16 房源解禁:定向安置房“按照经济适用住房产权管理”,交易时间不受5年的限制。2011年11月以来 土地松绑 挂牌土地不再公告截止日期。2011-11-25住宅标准对普通住房的价格标准进行了调整,使得更多刚需享受到契税减半优惠。

  重庆 2011-11-15 购房补贴:重提购房退税,强调对首次置业补贴。

  武汉 2011-12-1 税费优惠:对普通住房的价格标准进行了调整,使得更多刚需享受到契税减半优惠。

  上海 2012年2月底前 住宅标准:上海市普通住宅的新标准为:内环线以内总价调整为330万元/套以下,内外环之间调整为200万元/套以下,外环以外调整为160万元/套以下,意味着减税优惠。外地户籍居民持长期居住证满三年,可以购买第二套房。

  天津 2012年2月 住宅标准:自2月1日起同时满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件,属于普通住宅。二手房交易中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。

  芜湖 2012年2月 购房补贴:2012年买房契税全免;购90平方米及以下房子,给予50至150元/平方米不等补贴;根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴;购房入户政策等。

  二、关于继续加强房地产调控的几点建议

  自房地产宏观调控以来,多数投资、投机需求已被挤出市场。同时,不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑,调控政策不应“一刀切”,区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。其中,直接针对楼市的“限购令”不能放松,但在房贷方面可以实行一定程度的“定向宽松”。

  1. 中央政府应该严格核查17个城市目前正在执行的微调政策,密切关注市场动向

  目前,17个城市的微调愈演愈烈,虽然叫停了为数几个城市的放松政策,但是微调仍然有进一步推进的潜在趋势。如果再进一步微调,则很可能演变为大范围的政策放松。

  2. 中央政府应尽快出台相关文件,明确政策微调的目的是“保刚需”,而不是放松

  佛山、芜湖的楼市新政为什么被叫停?业界认为,最关键的问题在于过于放松而触及了政策红线。尽管中央在春节后提出“保刚需”,但是这并不是要放松地产调控。

  目前而言,推动房价继续上涨的因素依然存在,监管部门尚需巩固和扩大调控“战果”。

  尽管有不少声音认为应当取消“限购令”,但在目前的市场形态下,完全取消“限购令”将带来较大的负面影响,也不利于市场的平稳。

  但在现有的政策基础上,仍然有必要对“限购令”进行调整,使之更有利于刚性需求的释放,并减少对房地产市场的负面影响。

  3. 对贷款购买第二套及以上住房的家庭,应进一步提高首付款比例,同时执行溢价贷款利率。

  在目前的情况下,其中的关键是执行差别化利率政策。对贷款购买第二套及以上住房的家庭,应进一步提高首付款比例,同时执行溢价贷款利率;对于购买首套房的家庭则给予一定的便利及优惠。

  央行提出,今年要继续落实差别化住房信贷政策,满足首次购房家庭的贷款需求,支持普通商品住房建设。部分之前将首套房利率上浮5%-10%的银行,多数已经调整到基准利率。

  对购房者而言,回归到基准利率的首套房贷款,相比于之前的1.1倍及1.05倍利率,无论是月供还是总利息方面,还款压力都会相应减少。以之前的1.1倍对比基准计算,之前贷款100万元,期限20年,月供为8212元,而执行基准利率后,每月可减少了429元;20年下来,减少的利息款达到了10.3万。

  4. 中央应加强监督地方政府因偿债压力而弱化限购政策的执行

  受制于财政压力,地方政府存在弱化执行限购等调控政策的利益驱动;今后,房地产调控政策的落实很可能会面临地方土地财政利益的更大掣肘。

  二三线城市的地方政府不像北京、上海那么有钱,严厉的楼市调控已给不少地方带来财政压力和债务风险。目前我国财税体制改革尚未完成,地方政府过分依赖土地出让收入的局面很难改观。

  5. 应尽快在全国推进房产税,拥有房产越多税收越高。严格执行房产税政策,就使得投资者买得起房养不起房,住房价格回归合理、楼市回归居住本性也就不难了。

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