马红漫：增加居民收入助推楼市调控

　　■ 宏观大势

　　以房价收入比为标准，并不意味着单方面聚焦于抑制高房价，从另一个角度讲，提高民众收入水平也同样能够提升社会住房福利水平。

　　房价问题一直都是业界关注的焦点。在刚刚“闭幕”的两会上，温家宝总理坦言“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”他同时称，合理房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

　　温总理对房价的态度已较为明确，那就是当前还处于总体偏高水平、未来应当以房价收入比等相对指标作为评判标杆。这样的表述其实厘清了房地产市场价格高低、泡沫与否的标准。

　　以房价收入比为标准，并不意味着单方面聚焦于抑制高房价，从另一个角度讲，提高民众收入水平也同样能够提升社会住房福利水平。由此判断，改革目前失衡的收入分配体制将会为楼市调控助力，而分配好经济发展蛋糕则需要财税让利、产业优化等多方面综合发力。

　　房价收入比是国际上衡量房价是否理性的重要标准，在发达国家该指标一般维持在3-6之间，也即购房开支相当于居民家庭3-6年的总收入水平。相形之下，国内各城市房价收入比大多高于发达国家，部分一线城市已达到15以上，居民收入承受房价的能力明显不足。而且，购房者承担的商业房贷利率也普遍高于同期CPI指标涨幅，购房成本随之被大幅抬高。

　　当然，对于房价收入比高达15以上的一线城市而言，要求其回归到6左右的水平，意味着当地房价至少要暴跌一半以上，这显然是不可能在短期内实现的。更何况，楼市调控的目标虽然是带领房价走向合理区间，但却绝非是以暴跌的形式完成。否则，大批房企集中倒闭、上游建筑行业应收账款骤增、商业银行坏账风险加剧等问题的爆发，也会对社会经济的正常运作形成负面冲击。

　　事实上，在土地政策、信贷调整、价格管制、房产税试点等举措都已被悉数使用，而房价坚冰消融仍需时日的胶着时期，提高居民收入水平同样可以起到降低房价收入比之效。需要提及的是，我国经济现已步入到高速发展时期，甚至被视为美国次贷危机后带领全球经济复苏的新引擎，经济规模已居世界第二，发展效率获得了空前释放。然而，在经济总量蛋糕做大之后，其分配的公平性却被忽略了。

　　以北京为例，去年人均GDP约12447美元，已接近富裕国家水平，但去年北京城镇居民人均可支配收入32903元，仅为人均GDP的约40%。而时下，劳动者报酬和居民收入占GDP的比重偏低的问题在全国各地十分普遍，亟待通过制度改革推动城乡居民收入增幅与经济增长效率相匹配。今年政府工作报告中也提出，要抓紧制定收入分配体制改革总体方案。努力提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重。

　　从他国经验看，日本在1960年年底启动的“国民收入倍增计划”堪为一个典例，这场改革成功的关键，除了政府将大规模财税让利于企业和个人之外，还通过行政干预措施鼓励社会资源向现代化高效率部门流动。当前，有关部门可借鉴这种间接的收入分配改革思路，高屋建瓴地优化社会收入分配格局。

　　一旦居民可支配收入获得了实质性提高，那么对购房支出的承受能力也会随之加强。届时，在房价稳步回归、居民购买力提升的双向变革中，楼市调控的绩效将随之彰显。

　　□马红漫(上海 财经评论人)