易宪容：面对房贷优惠购房切莫跟风

　　据报道，近期多个城市的商业银行重启个人首套住房贷款利率9折甚至8.5折优惠。不少人认为，此举让购房成本有较大幅度下降，有利于推动“刚需”购房者加速进入市场。

　　对此，购买住房不可盲目跟风，要从以下几个方面来分析，然后作出自己的正确判断。

　　首先，银行推出这样的政策有两个方面考虑，一方面是响应政府号召，通过优惠政策把已经销售不旺的市场带动起来；另一方面，与银行5年期存款利率的成本相比，8.5折贷款现在可谓无利可图，但可以用此来占有贷款市场的规模，贷款合同都是利率浮动的，今后政策的变化会改变当前银行这种不利格局，先让购房者进入贷款市场再说。

　　其次，从当前杭州房地产开发商破产，及不少大房地产开发商对当前住房市场的价格趋势判断来看(房价还有不小幅度下降)，当前中国各地住房市场的价格仍然处于一个下降趋势中，而这种趋势在短期一两年内不会改变。在这种情况下，如果消费者由于住房贷款优惠利率进入市场，其购买住房由于利率优惠所获得的利益可能远远低于房价下跌所减少的购买住房成本。因为，利率与本金相比，在住房的价格处于下降的态势下，本金下跌所减少的负担肯定比利率优惠所减少的负担要大得多。所以，对购房者来说，看房价趋势更为重要。

　　第三，有报道称，以首套房贷款100万元、期限30年为例，利率分别执行基准利率的1.1倍、9折优惠及8.5折优惠，其累计支付利息约158万元、141万元、116万元，高低相差42万。这样的计算是建立在几个不成立的假定基础上的。一是假定购房合同所签订的为固定利率，即购买合同签订后，30年不变化。但实际上，现在购买住房合同贷款利率是浮动利率，它是随市场及政策变化一年一定的。二是假定现在的利率未来30年也是固定的。但实际上，随着美国量化宽松货币政策结束，全世界如此低利率时代可能结束，中国也会如此。因此，如果这种低利率周期一过，利率上升也是必然，房款浮动利率也会随之变化。三是以基准利率1.1倍作为8.5折优惠的比较基数，其实是在用购房者不会发生的交易来比较收益增加，同样不成立。更何况8.5折优惠利率银行一定会附加不少条件，贷到款并非易事。对这些，购买住房者要自己计算清楚。

　　总之，大家不要被所谓的利率优惠所迷惑，需要清楚计算利率优惠及房价下跌对其购房成本减少之影响，而不是盲目受他人影响进入市场，毕竟这可是人生大事。

　　□易宪容(中国社科院金融研究所研究员)