陈云峰：北京房价应该还有10%降价幅度

　　【导读】北京一楼盘促销签对赌协议，房价不涨开发商赔钱。经济之声聚焦：促销新手段直接瞄准购房者心理，难道开放商认为房价一定会涨？各地楼市奇特促销方式层出不穷，开发商到最危险的时候了吗？除了玩噱头搞促销，对于购房者希望得到实惠的需求，开发商应该怎么做？

　　中广网北京5月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，随着楼市调控的持续，很多楼盘都开始进行各种促销活动。近期，北京一个名叫北京风景的楼盘推出了与客户签订 "对赌协议"的促销方式：即一年内，同等楼层同等户型房源，房价涨幅如果达不到5.6%，开发商就给予客户总房款5.6%的价值补偿，这意味着开发商承诺一年内房价至少包涨5.6%。

　　这个名叫"北京风景"的楼盘位于北京北部城乡结合处的昌平区。在这个楼盘的售楼处，最吸引眼球的莫过于张贴在售楼处显眼位置的两处宣传语："CPI持续上涨 连续23月负利率！你HOLD得住吗？"、"北京风景'购房保障计划'领航开启！"据楼盘工作人员说，目前的市场背景下，老百姓手持现金，会因为CPI高涨而贬在手心里；而买房又担心因房价下跌导致房屋贬在地产调控之手上。正是基于老百姓的这种矛盾心态，他们推出了为购房者保值资产和跑赢CPI的"购房保障计划"：开发商作出承诺，消费者购房后，未来一年内，若该楼盘同等楼层、同等户型房源，房价涨幅未达5.6%，则给予客户房款5.6%利率的价值补偿。为了打消购房者的疑虑，在签订购房合同时，开发商会与购房者签订一份详细的价值补偿条约。至于为什么将价值补偿的利率标准定在5.6%，工作人员解释说，这是由于去年北京全年的CPI涨幅为5.6%，高于目前一年期定期存款3.5%的年利率，可以体现"购房保障计划"跑赢CPI的设计理念。

　　在楼市成交低迷的背景之下，各种促销形式层出不穷。与打折、送装修、送家电等促销形式比起来，这种"包涨"的促销可谓是别出心裁、与众不同。不过，俗话说，买的没有卖的精，开发商的这种促销奇招深究下去可能只是吸引购房者注意力的噱头。无论是如何眼花缭乱的促销手段，最终也比不上开发商实质性的让利，让房价降下来。经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰来评论这个话题。

　　这个楼盘与客户签订 "对赌协议"的促销方式：一年内房价涨幅如果达不到5.6%，开发商就给予客户总房款5.6%的价值补偿，这意味着开发商承诺一年内房价至少包涨5.6%。咋一听起来，这个促销简直是太诱人了，可以说是直接瞄准了购房者的心理--怕房子贬值。

　　陈云峰：实际上开发商恰恰是担心房子下降，老百姓不敢买才推出了补偿的这种策略，实际上是开发商心虚的一个表现，它和其它的促销方式，从原理上是一样的，都是为了让买房人能够买，是一个促销的噱头。开发商实际上还是算得比较精的，拉动销售，第一能缓解资金链紧张，能够救自己的命。另外即使一年之后给了补偿，这个资金也比银行贷款要便宜得多，所以买得不如卖得精，如果买房人能够按照开发商的意愿能够把房子抢光，开发商还是划得来的。

　　现在的房地产不太好或者说房子卖不动的一个主要原因是限购，很多的首次置业在利息下调的情况下，实际上已经启动了。所以我觉得不一定会特别的管用，即使到了一年之后，房价没有涨5.6%，这个开发商还会有其他的细则，根据我的经验，都是有条件的来补偿的，而不是说无条件的。

　　此前各地楼市还出现过"一吻抵万金"、"无理由退房"、"垫资购房"、"原价回收"、"买房送宝马奔弛"等奇特的促销方式。但只要细究就会发现，这些奇招背后都有苛刻的"前提条件"，从而限制这些促销的受惠范围大幅缩小，成为噱头。

　　陈云峰：我倒是觉得现在开发商出此下策，实际上证明开发商的日子确实已经很难过了。限购令为首的宏观调控政策实施两年了，开发商的资金链非常紧张，降价给补偿，无理由退房，这种是比较大力度的促销措施，只有在2008年那次经济危机、金融危机的时候才出现过，所以我判断这个是一个信号，实际上是开发商感觉到了房地产行业在调整，然后宏观调控没有放松的迹象，资金链越来越紧张可能危及到自己的生存，不得以而推出的一个促销措施。

　　开发商不愿意降价，因为一降价将来会打乱价格体系，对于原来卖的房子就需要补偿。现在这种做法，实际上可以理解为一个促销措施，他还是进可攻，退可守的，所以我觉得开发商也是独具匠心设计的这一个促销方式。

　　实际上我也操盘了一个北京的楼盘，最高峰的时候在限购之前能达到两万三千块钱一平米，现在已经降到一万六千块钱左右，实际降价幅度已经超过了30%。从我们这个项目的成本情况来看，加上资金的利息，还要上国家的税，实际上已经接近成本了。所以我觉得现在的开发商对于降价是有顾虑的，特别是在高价的时候拿地的这些开发商，我觉得降价幅度已经非常小了。这个行业特别是在北京应该说还有10%的这个降幅，低于成本价开发商是受不了的，所以我觉得降价幅度不大了，降价空间不大了。