中兴商业：三期开业后带给12年的业绩弹性

　　我们于近期跟踪了中兴商业，了解了沈阳商业竞争环境、新中兴经营现状及未来预期、以及未来外延扩张和发展战略等。

　　（1）沈阳市竞争环境激烈，中兴实力较强。沈阳商业竞争环境激烈，几乎集聚了国内外各类主要的购物中心和百货经营商，但中兴商业大厦以23.7万平米建面（12.5万平米经营面积）占据沈阳最核心的太原街商圈优势地段，定位于经营中高档和时尚青春的全覆盖业态，具有最强的竞争实力。

　　（2）2011年三期销售低于预期，但我们预计12、13年销售收入将有较大提升潜力。虽然由于公司物业面积增加和装修、品牌丰富和结构变化以及经营调整等原因，公司2011年三期销售低于预期，但新中兴已开业一年左右时间，消费客流和客单价均有提升，预期12、13年销售收入将有较大提升潜力。当然从短期看，大厦10月份的销售增长我们估计在10%以内（可比口径，其他沈阳地区竞争对手门店多有负增长），预计主要影响因素有：（A）暖冬天气影响了秋冬装销售；（B）通胀情况下，居民短期消费意愿降低。

　　（3）中兴四期仍值得期待。之前市场存在一定预期的中兴四期我们也进行了一定跟踪了解。公司旗舰店中兴商业大厦旁边有约8000平米的地块，目前该地块正由政府围场进行地上建筑物拆迁。如果公司能够获得该地块，将可能在原有一二三期基础上进行新的外延扩张，做一个更大的城市综合体，这将成为中兴值得期待的新外延扩张，如果我们乐观估计，不排除公司在2012年拍得地块、完成规划并开工建设的可能，预计建设周期在2年左右。此外，我们预计不排除公司有围绕沈阳在本溪、鞍山等附近城市实施外延扩张的可能。

　　调整盈利预测。根据公司前三季度财务表现及此次分析判断，我们调整公司2011-2012年EPS至0.40元和0.60元（分别较此前下调17%和20%，主要基于公司三期收入低于预期），分别同比增长69.4%和48.1%。公司目前28.3亿市值对应2012年约41亿的营业收入（主要来自于百货）PS仅为0.69倍，而公司旗舰店的自有物业建筑面积即已达到24万平米，从产业资本角度，企业价值低估。我们维持公司“买入”评级，目标价为15.00元（对应2012年约25倍PE）。

　　风险提示：三期培育期较长，导致利润未能在2011年有效释放。

　　

(作者:路颖)