欧亚集团：继续自有物业购物中心形式扩张

　　欧亚集团今日（2011年12月23日）发布如下公告：

　　（1）拟与松原市新宇房地产开发有限公司合资合作建设松原市“坤茂大厦”暨欧亚购物中心综合楼，项目总投资3亿元，建筑面积12万平米，尚需松原市有关部门批准，建设起止年限自批准日起至2012年12月30日。

　　（2）拟以800元/平米的净地价格，购置宗地规划面积约28.7公顷的土地用于建设吉林欧亚城市商业综合体。

　　（3）拟以自筹资金3360万元购买吉林省建新房地产开发有限公司转让的鑫源商贸资产约10682平米的商业用房及对应1817平米的国有土地使用权，经营综超业务；以自筹资金3000万元委托长春佳隆装璜装饰中心对该物业进行装饰装修。

　　简评和投资建议。

　　公司此次一系列投资公告延续了其近年来较快的外延扩张态势，拟开门店均为自有物业，投资成本控制较好。有利于进一步增厚公司的商业物业价值；其中两家大体量购物中心门店均位于吉林省，有利于提升公司在吉林省内的品牌效应和市场占有率，为未来收入规模持续扩大及内生效益渐次释放提供良好支撑。

　　（1）松原市“坤茂大厦”暨欧亚购物中心综合楼项目：该项目总投资3亿元，其中新宇房地产投资土地和建设资金合计1.05亿元，公司投入建设资金1.95亿元（分四次付款）。

　　该项目位于松原市沿江西路以北、五色广场北侧、东镇路南、一桥桥头西侧、水岸馨都东侧，总建筑面积12万平米，其中地下一层及地上1-6层建筑面积约6.5万平米的商业用房所有权归公司所有，7层以上建筑面积的所有权归新宇房地产所有。公司拟将该部分物业建设成为松原市综合经营能力最强的高档购物中心。

　　从交易价格看，公司1.95亿出资额对应6.5万平米物业的平均成本为3000元/平米，价格较为合理；从项目建设起止年限看（自项目批准日起至2012年12月30日），我们预计该项目可能于2013年开业；考虑到松原市是吉林、黑龙江和内蒙古三省区的交通枢纽，商贸物流条件较优越，预计该门店培育前景较好。

　　（2）吉林欧亚城市商业综合体项目：公司通过招拍挂方式取得宗地规划用地面积约为28.7公顷的土地使用权，净地价格为800元/平米，土地成本较低。目前，丰满区人民政府正在对该土地实施规划动迁。

　　该土地所在的吉林丰满经济开发区是吉林省于03年批准设立的省级开发区，地处吉林市南出口，距吉林至长春快速干道3公里，地理位置优越，工业基础较强，基础设施完善，且享有政策优惠。

　　公司目前在吉林拥有2家门店（分别于2010年和2011年开业），我们预计吉林欧亚城市商业综合体的开业时间可能在13年之后，开业后有望与现有门店形成较强的规模效应，进一步奠定公司在吉林市的龙头地位。

　　（3）长春欧亚柳影路超市站前店：公司全资子公司柳影路超市拟购买建新房地产拥有的鑫源商贸资产，包括鑫源商贸1、2、3、4、7号楼地下一层建筑面积合计10682平米（含永久使用权的人防工程2430平米）的商业用房，以及该部分房屋所占1817平米的国有土地使用权（使用年限至2049年11月5日）。

　　此次交易总价款3360万元，其中已办理房屋所有权登记的房屋以3500元/平米计价，交易价格较为合理。

　　公司拟在购买资产的基础上，成立长春欧亚柳影路超市有限责任公司站前店，经营综超业务，并以3000万元的价格委托佳隆中心对该门店进行装饰装修，若以5年摊销计，折合每年长期待摊费用约600万元。

　　鑫源商贸商场位于长春市宽城区汉口大街，毗邻长春市火车站，交通便利，客流量较大，为该超市门店的经营创造了良好条件，加之公司在长春市具有较强的竞争力，预计该店培育期较短；整体预计公司超市业务在长春及吉林省内以每年新开3-5家门店的速度扩张，其中有望在长春市内加速扩张。

　　（4）根据公司前期公告及我们的持续跟踪，除此次公告的三个项目外，公司后续外延扩张项目还包括：辽源项目（8万平米自建物业，我们预计部分可能于11年底开业）、梅河口购物中心（8.55万平米自建物业，预计将于12年底开业）、受让郑州百货大楼33.09%股权项目等。我们认为公司能够持续保持低成本扩张优势（尤其体现在拿地能力上），现金流将可满足资本开支需求，并且公司后续也将综合采取租赁物业、以租代购、合作合资等方式提高扩张效率，降低扩张成本，预计可做到扩张和业绩成长的平衡。

　　维持对公司的判断。结合欧亚集团过去几年门店拓展历史、外延扩张门店的店龄和经营情况分析，我们认为公司未来具有利润释放的能力；而从激励机制改善（奖励基金方案的提出）来看，公司的业绩释放也有望在未来年度逐渐展开。

　　维持对公司2011-13年摊薄每股收益1.042元、1.378元和1.868元的预测；公司2011年12月22日收盘价为25.60元，对应2011-13年PE分别为24.6、18.6和13.7倍，维持六个月目标价34.45元以上（对应2012年25倍以上的PE）和“买入”的投资评级。

　　公司目前总市值41亿左右，预计12年销售收入能够接近90亿，对应PS为0.45倍。再加上公司拥有的超过60万平米的主要用于百货经营的核心商圈自有物业（已扣除少数权益），以及若干低成本储备项目等，从企业价值的角度中长期投资价值显著。

　　风险与不确定性：东北地区经济波动风险；公司外延扩张（尤其是外地扩张项目）的培育期问题。

　　

(作者:路颖)