万科A：12月份销售及新增项目点评

　　事件

　　公司12月份实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元，分别比10年同期下降13%和30%，环比上月下降18.8%和29.8%；销售均价为9716元/平方米，环比下降13.5%，同比下降19.8%。12月新增项目6个，增加权益建筑面积97.7万平米。

　　评论

　　销售下降主要源于认购签约不同步：12月单月公司实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元，环比下降18.8%和29.8%，环比降幅较大主要是由于认购与签约不同步。12月推盘较11月有所增加，预计在180亿元，认购额约为160亿元，但由于大部分推盘集中在下半月，使得认购额与签约额之间差异较大；从认购的角度，12月新推项目的去化水平仍可维持在60%，未来公司也将继续追求周转的销售策略。预计1、2月受季节性因素影响，公司推盘和销售都会处于较低水平，但受签约滞后的影响，预计1月份的销售数据会较12月有所上升。12月单月销售均价为9176元/平米，环比下降13.5%，这主要是受结构性因素的影响，因为公司主要在一线城市采取降价促销策略，而这部分占比较小，不至于使销售均价在未来出现更明显的回落。

　　11年再居销售榜首位。1-12月公司累计实现销售面积1075万平米和销售金额1215亿元，同比增长19.8%和12.4%，基本符合我们年初1219亿元的预期。中房信等联合发布的11年房企销售排行榜显示公司再度居于房企销售金额排行榜榜首。根据中房信的统计12年前10、20和30大企业的销售金额市场占有率分别为10.43%、14.54%和16.69%，较10年仅提升0.3、0.3和0.14个百分点，集中度提升速度低于预期。我们认为，这主要是上半年三四线城市受调控营销较小使得部分小型房企全年仍有较好的销售业绩，预计12年市场分化将更为明显，集中度提升有望加速。

　　拿地仍保持谨慎态度：12月公司新增项目6个，增加权益建筑面积97.7万平米，合计需支付21.7亿元，平均楼面地价2227元。12月公司拿地较多，主要是因为部分新增土地项目在年底正式办理完相关手续，总体上公司未改审慎的拿地态度。截至12月公司累计新增权益建筑面积719万平米，需承担172亿元，较10年分别下降68%和71%；11年公司加大了合作开发的力度，全年新增项目仅有25%由公司独立开发，较10年下降20个百分点。根据中指数据，1-12月全国130个城市住宅类用地出让金额同比减少24%，平均溢价率13%，较10年下降20个百分点，预计未来土地出让价格有进一步下降空间，目前审慎拿地有助于公司保存实力，在地价下降时有能力以低价获取项目。

　　看好公司积极应对的策略：上半年公司率先采取降价促销策略，取得了极好的销售成绩，使得公司能够完成全年销售目标，并继续居于销售排行榜的榜首；下半年公司采取现金为王的策略，在积极销售的同时谨慎拿地，使公司保存实力为下一步经营争取可进可退的主动性。随调控深化，未来市场分化将更为明显，灵活的销售策略加龙头公司的资源和品牌优势，公司的抗风险能力会更为明显。

　　投资建议

　　维持11-13年每股收益为0.85、1.01和1.28元的盈利预测，动态市盈率为8.6、7.2和5.8倍，估值水平处于历史低位，并且目前时点我们看好龙头公司由于较好的业绩锁定和抗风险能力带来的防御性，维持公司买入评级。

　　

(作者:曹旭特)