万科A：全年销售稳中有升 业绩持续增长可期

　　中投证券

　　公司受整体楼市量价齐跌、陷入深度调整的影响，12月销售面积和销售金额同环比延续下跌态势。公司坚持以价换量，降价促销，销售面积及金额跌幅小于上月。12月实现销售面积59.9万平米，销售金额58.2亿元，同比降13.1%和30.3%，环比降18.8%和29.8%。销售均价0.97万元，同比降19.8%，环比降13.5%。

　　2011年公司实现销售金额1222亿元，略低于此前预期。1-12月累计实现销售面积1081.7万平米，同比增长20.5%；累计实现销售金额1221.7亿元，同比增长13.0%；累计销售均价11294元，同比跌6.2%。公司"以销定价"的策略在调控中获得了相对较好的业绩，全年销售业绩增超一成，远超行业平均水平。

　　12月新增项目6个，共获取权益建面97.9万平米，需支付权益地价21.8亿元。新增项目主要位于二线城市，平均楼面地价2220元。2011年公司共新增项目58个，获取权益建面1220.2万平米，比10年低43%；新增项目合计需支付权益地价319.7亿元，同比少45%；平均楼面地价2620元，与10年平均拿地成本相比低3.4%。1-12月累计地价/累计销售额为0.26，去年同期为0.54，扩张更为审慎。土地市场的调整滞后于楼市，公司将在未来土地市场持续深度调整的合适时机，积极寻找或以合作方式锁定优质价廉资源，不断强化公司低成本、高毛利率的竞争优势，以期不断做大做强，保持其龙头地位。回首2011年，限贷限购等政策调控使楼市陷入深度低迷的状态。得益于公司良好的行业运行把控力，正确的刚需普通住宅中小户型产品定位，合理的“以销定价”的营销策略，使公司在市场持续向下的状况下能平稳运营，并获得一定的增长，不断展示出其龙头公司超越市场的非凡实力。

　　公司今明两年业绩已锁定，前两年获取的低廉资源也可保障公司未来两年盈利不受冲击。同时公司伺机而动，在行业深度调整后将加速扩张，保持其低成本的竞争优势，为未来的持续高增长奠定基础。维持对公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元，RNAV10.2元的判断，股价对应PE分别为8/6/5倍。未来12个月内合理股价12元，当前股价6折交易，仍被严重低估，维持“推荐”评级。

　　风险提示：欧债恶化带来中国经济恶化，调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。