万科A：2012年1月销售数据点评

　　事件：

　　2012年1月份公司实现销售面积119.0万平方米，销售金额122.0亿元。1月取得广州市黄埔区核心区域石化路以西地块，根据当前规划条件，万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，计容积率建筑面积约39.4万平方米。

　　我们的观点.高基数以及季节性效应是今年1月同比负增长的主要原因，而同其他月份相比，今年1月销售金额仍属上佳表现。由于10年四季度时楼市迅速回暖，导致11年1月公司实现了创纪录的201亿销售金额，同时今年春节恰在1月，销售周期短，而10年和11年春节是在2月，这些因素是公司1月销售金额负增长的主要原因。

　　但同11年2月以来单月销售金额相比，仅低于11年的6月和9月，客观来看，1月销售金额仍属不错。

　　销售均价较11年12月时年度最低点有所提升，但仍处较低的均价水平。12年1月销售均价10252元/平，较11年12月均价9716元/平略上升，但仍处于11年来的次低水平。

　　2012年1月获取项目个数处于08年来最低水平，显示公司拿地态度依然谨慎。今年1月公司仅获得广州一个地块，2011年1月获取12幅，2月3幅地块；2010年1月获取8幅地块，2月获取11幅地块。

　　11-12年两年收入已高度锁定。按照10年底已售未结820亿，以及11年已销售的1215亿计算，2011+2012年预测收入的锁定率已达到121%。

　　预计2012年公司可售资源在2100亿元左右，若能实现65%的去化率（基本同11年水平相当），则12年销售金额约1365亿元，同比增长约12%。

　　维持对公司2011-2012年EPS分别为0.89元、1.21元的预测。

　　公司重估净资产RNAV为10元（折现率9%），折价约22%。

　　维持公司“买入”评级。

　　风险：房价大幅下跌。

　　

(作者:杨国华)