南京新百：2012迎来转折之年

　　基本判断及催化剂：2012年是公司业绩的转折之年，上调至“推荐”评级

　　我们认为2012年是公司业绩迅速增长、主业逐步理清的开始：

　　1）预测公司2012、13年净利润分别增长156%、61%，EPS达0.46元及0.74元；其中，12、13年的零售主业分别贡献0.39元和0.65元，零售贡献度为85%～87%。其他业绩包括写字楼--南京中心出租率提升带来的业绩提升、医药业务增长；2）大股东变更后，制约公司发展的因素消除，我们认为公司将通过积极开店，奋起直追，做大零售主业的根基；预计2012年可能可以确定1-2个新的零售门店；3）不考虑盐城及河西地产项目收益的情况下，也不考虑东方商场合同解约的情形下（仅考虑分红），我们预计2011~13年EPS为0.18/0.46/0.74元，业绩成长迅速。当前股价9.01元对应的PE为50.1倍/19.5倍/12.1倍，而且假设东方商城收回自营，2012/13年预计可分别增加每股收益0.12/0.19元至0.58/0.93元，即目前对应12PE及13PE分别为15.5倍和9.6倍，调高公司评级至“推荐”。由于东方商城合同到期日为12年12月，我们认为届时自然解约的可能性较大。

　　4）公司2个地产业务，目前的市价22亿元以上，而公司市值仅32亿。大股东2012年1月质押了其持有85%的股票，我们判断其有一定的资金需求，如果条件允许，可能出售其中占地20万平方、市价20亿元左右的南京河西地块，如出售折合每股5.5元。

　　催化剂：1）主业高增长逐季兑现；2）东方商城的托管合约到期解约；3）河西项目开工或出售相关土地；

　　百货的收入及利润贡献约90%

　　百货零售是公司的绝对主营业务。2011年上半年，零售业务收入占整体比重超过93%，历年保持在90%以上。利润贡献方面，零售业务2011年上半年营业利润贡献率为89%，近几年平均在90%左右。其他业务包括医药和房地产，2011年上半年两项业务收入贡献比例分别为6.7%、0.2%，占比相对较小。

　　公司财务报表中的零售主要是南京新街口百货商场，但事实上，公司有3家百货门店：南京新百商场、东方商城和芜湖南京新百大厦。东方商城（托管给金鹰商贸至2012年12月31日结束）和芜湖南京新百大厦（公司股权占比70%，但由于董事会尚未完成重组，公司尚未取得控制权）两家门店暂不并表。因此，目前公司零售业务收入来自南京新百商场。

　　2012年是公司的转折之年，上调至“推荐”评级

　　综上，我们认为2012年是公司业绩增长、主业理清的开始：

　　1）我们预测公司2012、13年主业净利润增长156%、61%，EPS达0.46元、0.74元；其中，12、13年的零售主业分别贡献0.39元和0.65元，零售贡献度为85%～87%，还有医药业务增长、南京中心出租率提升带来的由亏转盈等业绩提升；（注：2012年主业增长主要包括：新百商场恢复性增长、福利费下降1500万、东方商城预计分红1797万元）。

　　2）大股东变更后，制约公司发展的因素消除，我们认为公司将通过积极开店，奋起直追，做大零售主业的根基；预计2012年有可能确定1-2个新的零售门店；3）大股东2012年1月质押了其持有85%的股票，估计其有一定的资金需求，有可能出售手中极有价值的20万平有方的河西地块，市价约20亿元左右如出售折合每股5.5元。

　　4）不考虑盐城及河西地产项目收益的情况下，也不考虑东方商场2012年并表（考虑了分红）的情形下，我们预计2011~13年EPS为0.18、0.46、0.74元，当前股价9.01元对应的PE为50倍、20倍、12倍，同时，公司2个地产业务市值约22亿元，另外，如果东方商城收回自营，2012/13年预计可增加每股收益0.12/0.19元至0.58/0.93元，对应13PE为9.6倍，调高公司评级至“推荐”。

(作者:孙菲菲)