保利地产一季报点评：销售奠定市场份额扩张

　　本季实现EPS0.09元，净利润5.4亿，同比降24%，每股净资产6.02元。营业收入49.2亿，增36%；毛利率47.6%，净利率10.9%，同比降2.6、8.6个百分点；期间费用率12.9%，升3.6个百分点。净利润同比下滑。原因：1）结算合作项目比例上升，少数股东损益率上升24.2个百分点；2）财务费用率同比上升2个百分点至1.8%，判断是公司将取得经营性物业的贷款利息并未资本化计入了财务费所致。

　　本季实现新开工、竣工244、109万方，同比增-24%、244%，期末在建面积2568万方，同比增51%。预计二季度新推货量约300亿，全年新推货量约800-1000亿，从2011新开工判断2012年可售丰富。

　　本季实现签约销售额149亿，同比增6.1%。销售业绩显著跑赢同业，原因：1）产品结构合理，显著受益刚需反弹，一季度销售自住占比91%、首次臵业占比84%、按揭购房占比67%；2）销售积极，营销能力卓越，一季新推盘当日成交率62%，较11年全年提高10%。.本季拿地建面182.8万方，拿地金额45.1亿元，维持适度扩张。

　　季末真实资产负债率41%，净负债率148%，较11年末降1.1、6.8个百分点，良好销售支持财务安全性得到改善，季末现金178亿。

　　公司融资优势突出，长期借款占有息负债比例达76%，银行融资渠道是传统优势，预计目前银行可贷余额超过150亿，资金安全性极高。

　　预计12、13年EPS1.44元、1.92元，NAV18.5元折37%，一季度末预收账款773亿，锁定12年业绩117%。公司产品结构合理，营销能力出众，销售有爆发性。维持增持评级及目标价15元。

(作者:李品科)