中兴商业：跌入合理价格区域百货龙头 推荐

　　研究员：孙菲菲

　　沈阳百货龙头，主体是中兴商业大厦

　　公司属于质地优良的区域龙头企业，大股东是沈阳国资委，现在百货2家，超市6家。2010年公司主体---中兴商业大厦的收入贡献率为71%，营业利润贡献率超过85%。

　　三期开业打开中期增长空间

　　公司属于质地优良的区域龙头企业，中兴商业大厦09年实现单店营业收入18.3亿元，坪效达2.9万元/平米。三期开业后整体的营业面积达到12.4万平米，单体营业面积居于上市百货企业前列。2010年三季度公司的一、二期停业装修，低基数的原因，预计三季度收入及业绩将有大幅度增长。

　　外部投资者撤离后，公司的业务存在变化可能

　　2011年3月公司公告美国华平投资集团董事及监事辞职，标志着作为财务投资者的华平投资正式撤离。我们认为公司未来：一方面可能寻求在省内战略扩张机会，并在扩张过程中产生对资金的需求、另一方面可能推进股权激励等激励措施，如果发生上述变化，对公司将产生积极的影响。

　　自有物业占比高，保守RNAV在11.3元以上

　　公司目前共有自有物业面积32.7万平米，我们保守按照每平米1.2万元单价计算，物业重估价值高达39.6亿元，RNAV为31.4亿元，折合每股11.26元，如果按1.5万元的单价算，物业重估价格达14.9元/股，上升空间达到31.8%。

　　盈利预测及评级

　　随着三期开业，业绩开始出现恢复性增长，尤其在三季度开始显现。公司目前仍相当于单体百货，近年来在东北的商业竞争中略显保守。在股权理顺的情况下，如果能够适时启动激励、重启融资开店的扩张之路，其发展空间又可以被打开，目前市值28亿，上调至“推荐”评级，预计2011~13年的的EPS分别为0.39/0.45/0.51元，对应的PE为26/22/20倍。