南京高科：市政地产双轮驱动 增持评级

　　湘财证券 研究员：苏多永

　　扎根园区，市政立业

　　作为南京经济技术开发区的建设者和服务提供商，南京高科扎根园区，着力发展工程总承包施工、工程管理、市政设计、园林绿化、物业管理、污水处理等市政业务。公司市政业务稳健发展，2010年市政业务营业收入7.53亿元，毛利润2.31亿元，毛利率约31%。同时，公司市政业务受益于南京经济技术开发区东扩，已经取得东园9.13平方公里委托开发业务，市政业务将得到较快发展。

　　深耕仙林，地产强业

　　公司坚持区域深耕战略，“立足仙林，面向南京”，目前在仙林拥有荣境、荣域等多个商品房项目和尧顺佳园二期、龙岸花园等保障房项目。公司地产业务发展动力足，拥有在建工程规划总建筑面积约102万平方米的商品房项目和规划建筑面积约100万平方米保障房项目。公司房地产业务快速发展，2007-2010年房地产业务营业收入年均增长率约129%，营业利润增长率约137%，地产业务已经成为公司主要业务板块和利润来源。2010年公司地产业务营业收入17.37亿元，占比64.78%；营业利润和4.07亿元，占比52.49%，分别较2008年提高33.8和25.5个百分点。

　　优化结构，股权投资兴业

　　2010年公司加大了对股权投资结构优化管理，转让不具备比较优势、缺乏市场化退出机制的股权投资项目，但对资产质地优良、盈利能力较强、分红收益稳定的项目加大权益投资力度，包括南京银行配股、南京证券和广州农商行股权的竞买。公司红利等投资收益逐年增加，2010年公司投资收益达到2.17万元，是1998年的61.78倍。1998-2011年6月，公司投资收益累计达到12.67亿元，占原始投资成本的51.33%，公司股权投资收益颇丰。同时，公司股权投资账面浮盈较大，公司所持南京银行、中信证券和栖霞建设股权市值已达到47亿元，是该部分权益投资原始成本的3.7倍，股权投资增值收益值得市场期待。

　　盈利预测与评级

　　公司RNAV72.27亿元，每股RNAV14.00元，对应2011年11月1日收盘价折价21.56%。公司2011-2013年EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元，每股净资产分别是10.09元、10.84元、11.66元，对应2011年10月14日PE分别为15.45倍、13.18倍、11.65倍，PB分别为1.05倍、1.02倍、0.95倍。参照房地产、银行金融、医药等行业一般估值水平和公司基本面，给予公司“增持”评级，赋予公司2012年18倍的市盈率，未来6-12个月目标价15.12元。重点关注事项：房地产市场政策变动和销售下滑风险，股票市场下跌风险等。