外滩地王上海证大断臂售地 或将继续出售资产

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　风光一时的拿地终究敌不过资金紧张的现实，尽管上海证大房地产有限公司(00755.HK，下称“证大”)一直不愿承认，但自从“蛇吞象”将外滩8-1地块以92.2亿元人民币收归囊中后，外界质疑声从未间断。11月2日，证大以95.7亿元人民币出售外滩8-1地块股权的一则公告为传闻已久的地王易主的风波暂时画上了休止符。

　　地王之路坎坷艰辛，加之证大今年可售物业大幅下降，证大的负债率高企，由2009年的70%上升至2010年的96%，截至今年上半年，负债率已上升至102%，为此，证大不得不通过出售股权来偿债并改善负债水平。多位业内人士在接受时代周报记者采访时表示，出售地王股权并不能完全解决资金难题，如有需要，证大为了保地王项目，接下来可能还会出让手中其他物业。

　　复星接手地王

　　此前，证大集团董事长戴志康曾向时代周报记者表示，外滩8-1的土地价格不高，只是付款条件太高，需要一段时间的筹备期，证大一直忙于优化各种开发方案，尝试以多种方式落实政府给予的优惠政策，以期用最节约成本的方式完成规划。

　　“我们的难题是，地价超过上海任何一个建筑，面粉价格超过面包价格。陆家嘴的环球金融中心、金茂大厦、上海中心，所有成本加起来还不及我们的地价，我们该怎么办，这就是挑战。这些挑战必须在很短时间内攻克，100亿元的土地价格，半天时间，100万元的利息就没了。我们最大的压力就是效率，效率就是成本，每天利息几百万元，必须以最快速度推进这个项目。” 在去年10月，证大外滩国际金融中心项目设计方案的剖析会上，戴志康难掩对每天数百万元利息的焦虑。

　　尽管戴志康希望这个项目可以快速推进，但是拿地至今，设计方案经过多轮调整和上报，始终没有向外界公布最终定案，这个项目也迟迟没有宣布动工的消息。

　　上海市规土局网站显示，该项目土地证有效期为2010年11月-2011年11月。这意味着该项目必须在11月前开工。业内人士向时代周报记者表示，该项目已在打桩。但目前只要一提到外滩8-1项目，证大内部人士均讳莫如深，不愿透露项目的情况与进展。

　　去年年底，上海复地一位高管曾向时代周报记者表示，地王项目的进展都需要向复星汇报，言下之意，股权结构已经发生变化，由上海复星集团执掌。今年3月又有媒体爆出地王悄然易主的消息，但均未得到证大和复星的证实。

　　直至11月2日晚间，证大和复星国际同时公告，10月28日，上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)与上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司(持有外滩8-1地块)签约，前者以现金95.7亿元收购后者所有股权及负债。

　　此前，证大与复地集团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立海之门，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。

　　至此，复星国际接管复地所持海之门股权，控股50%一跃成为大股东，证大沦为二股东握有35%股权，绿城及磐石投资分别占10%及5%的股权。

　　“考虑目前中国物业市况，董事会认为发展地块所需大量资金，将为本集团带来财务负担。”证大公告里证实了出售股权的无奈，“出售外滩地块可减低公司发展该地块的资本承担，并可借偿还本集团之债项而改善资产负债水平。”

　　雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗向时代周报记者表示，虽然复星国际成为大股东，但目前项目还是证大负责操作，股权更替没有公布之前，内部就已协商由证大来操作，这么大的项目不可能今天一个团队，明天一个团队。

　　或继续出售资产

　　证大2011年上半年报显示，截至6月30日，证大营业额13.2亿元，较去年同期下降53%，主要是因为交付的物业比去年同期显著减少及财务费用增加；证大流动负债总额为157.27亿港元，相比去年底增加负债28.54亿元。

　　与此同时，证大面临着短期债务的到期风险，证大五道口曾与新华信托2010年10月签订协议，为海之门融资9.58亿元，将于明年3月到期。此外，一笔2007年6月发行的1.3亿美元优先贷款票据将于明年6月到期。

　　穆迪分析师邹吉明指出，证大将外滩项目大部分执行风险转移到海之门，并会在扣除应付海之门的85.4亿元人民币后收到约10亿元的净现金收益。“10亿元的净现金收益依然不足以满足上海证大约20亿元的短期融资需要。”

　　另一大评级机构标普也称，出售外滩项目的交易不会显著改善证大房产的净现金流。因为证大将出售所得资金主要用于偿付所欠海之门的85.4亿元人民币债务，证大房产持有海之门35%的股权，在标普对证大房产的流动性评估中，标普从未将上述债务算为现金用途，因为标普一直预计证大房产将会把项目土地出售所得用于偿付债务，而非使用公司的自由运营现金流偿还。

　　标普认为证大的流动性状况依旧疲弱，截至目前，证大房产还未确定可靠的融资来源偿还短期到期债务，所以其可能面临较大的再融资风险。同时，证大创造运营现金流的能力较弱。截至2011年9月底，其合同销售金额约为18亿元人民币，房产销售的可预见性仍较低。

　　事实上，证大今年可供结算的产品“青黄不接”。截至6月30日，证大营业额及利润主要来自上海五道口金融中心、立方大厦办公楼、海南证大国际金融中心办公楼、九间堂别墅以及交付长春、吉林、海门及成都的住宅物业。在上海，目前除了外滩地王项目外，只有位于青浦朱家角的一个项目在建。去年底，证大耗资30亿元，花了10年时间打造的喜马拉雅中心面世，但其投资回报周期过长也为外界所诟病。外地成都、廊坊、海南等项目仍在建。

　　沪上一位开发商向时代周报记者表示，“一般五星级酒店前几年都会亏损，喜马拉雅中心引入的五星级酒店也不会例外，喜马拉雅中心的商业如果持有，一般要15年以上才能收回投资。持有物业虽然资产值钱，但沉淀资金过大，变现很难，建成两年内还要还开发贷款。外滩项目本身建设周期就很长，设计、运营等前期管理费用又高，预计也要15-20年才能收回成本。因此，证大的资金压力还是很大的，接下来，可能会继续出售一些项目的权益。”

　　为了解决资金瓶颈，证大早在今年6月就已将位于浙江湖州的一幅占地近6万平方米的商业用地出售，所得款项净额2.18亿元。今年9月份，证大又开始变卖开业5年多、经营稳定、出租率超过90%的明星产品上海大拇指广场的部分商铺。

　　杨咏诗称，商业地产仍在上升周期，由于地理位置的特殊性、载体景观的特殊性以及结合城市文化、经济运作商业地产，这个项目不能跟国内任何一个项目作区隔比较，此前国内也从未有开发商运营过这么庞大的项目，如果能创造新的商业模型，有能力驾驭这种模式，这个项目的品牌价值有机会做成中国第一，因此，外滩项目无论对于复星还是证大，意义都非常重大。“证大还有其他资产和地块，但为了保这个项目的成功，可以再放弃或销售出去。”