绿城第二富力地产冲A无望 资金已吃紧

　　《投资者报》记者 何凤丹

　　已经三次延期回归A股的富力地产(02777.HK )，今年又不得不再次后延。

　　2月1日，证监会正式公开发行股票的审核工作流程披露了在审企业名单，富力地产赫然在列。但证监会随后再次重申目前房企的上市审核处于暂停状态，富力的回A再度变得遥遥无期。

　　事实上，虽然已经在 H 股上市，但富力地产近年来一直努力回归 A 股，期望打通境内的融资通道。这个曾被瑞银称为“业内最高负债比率”的公司，基本上一直在高负债率下前行，融资不畅已使其增长疲软。

　　销售下滑幅度仅次绿城

　　2月3日，富力地产公布称，1月份实现合同销售金额12.3亿元人民币，环比和同比分别下跌59.4%和56.7% 。中银国际随即发表研究报告，重申富力地产沽出评级。

　　如果说1月的销售低迷只是短期春节淡季原因，那 2011年全年销售额下滑则是无可争议。富力地产2011年全年协议销售总额300亿元，同比下跌6.8%，完成下调后的全年销售目标320亿元的93.8% ，仅完成年初400亿元目标的75.1% 。

　　《投资者报》记者查阅2011年房企销售数据，虽然各大房企在该年增速有所放缓，但大部分同比仍有较大增长。在房企销售排名的前14名中，仅有绿城中国(03900.HK )、富力地产和雅居乐(03383.HK)同比下滑，而富力地产的下滑幅度仅次于“破产”传闻缠身的绿城。富力的“疲态”由此可见。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟对《投资者报》记者表示，富力地产相对高端的产品线定位使其受限购、限贷的影响较大，这是它去年业绩指标没有完成的一大原因。

　　中国指数研究院房地产行业分析师苑承建认为，富力地产近年来加大了持有型物业的开发和经营，加上较为集中在一线城市，因此受损程度与绿城类似。

　　富力地产2011年半年报显示，其上半年销售业绩主要来源于广州、北京和天津的项目，而这些城市均是调控影响最大的一线城市。虽然其同时表示“集团在发展中的销售物业遍布中国12个城市”，但二三线布局稍显滞后。

　　行业排名4年下滑 愧为“华南五虎”

　　富力的疲态由来已久。查阅富力地产近几年财报以及行业销售排名，其排名有连年下滑之势。2007年以161亿元销售额排名第4，此后三年排名不断下降，2011年已降至第12位(如算上非上市的万达和绿地，排名则为14位)。

　　对此，张宏伟认为，后来居上的房企通过多元化布局和高周转实现了“弯道超车”。 在中国的房地产江湖中，富力地产曾与恒大地产、雅居乐、碧桂园以及合生创展并称为“华南五虎”，敢拼敢闯的风格曾令业界钦佩。成立于 1994 年的富力地产，在连续十年的全国化扩张后，2007年一度达到事业顶峰，但遗憾的是随后即被接连赶超。

　　2007年，富力地产在房企排行中一度排名至第4，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首；但2008年富力即被合生创展和碧桂园赶超；2009年富力又开始被恒大赶超；去年甚至被雅居乐赶超。后来居上的恒大地产在2011年实现合约销售金额超过800亿元，早已将销售300亿元的富力地产抛在身后。

　　“布局上全国化，产品上精品化，但发展阶段过程受阻”，张宏伟给予富力地产这样的评价。张认为，除了政策调控导致项目销售不畅、产品线定位单一，市场调整上不灵活也是富力落后于恒大等房企的主要原因。“此外还有一些前期地王项目，如广州亚运城项目，有可能成为它的负担。”张宏伟表示。

　　6年激进扩张方止 又陷商业“吸金黑洞”

　　富力地产是房地产行业中极具传奇色彩的一家公司，业内人士曾评价其是“以黑马姿态、凭借一种奇特的路线高速成长起来的广州楼市大鳄” 。

　　2005年中国香港上市后，富力地产展开了新一轮急速扩张。2006年大举拿下21宗土地；2007年拿下20宗土地，其中不乏高价地王。

　　激进的发展策略，令富力净负债率大幅攀升，2005年上市之初仅为20.5%，2006 年升至71.5%，2007年底则为139.5%。此后，公司净负债率长期高于70%警戒线，被称为“负债大户”、“负翁”。

　　近两年来，意识到融资不顺和负债压力，富力拿地趋于收敛，净负债率有所下降。2011年半年报显示其负债已降至89%，且负债中短期银行贷款占比较小。但与此同时，商业地产方面的大量投入，也使富力的资金负担依然不小。

　　业内人士表示：“对于富力而言，压力不仅来自于销售，更来自于其庞大的商业地产，这个吸金黑洞，让众多房企尝到了苦头，富力地产亦不例外。”

　　事实上富力从2003年开始，便开始在商业地产领域攻城略地。相关资料显示，至 2010 年底，仅仅在寸土寸金的广州新兴CBD珠江新城里，富力拥有的项目就达到16个，成为该区域商业地产龙头老大。

　　苑承建对《投资者报》记者表示：“商业地产是个战略型布局考虑，短期内难以拉升其业绩，不过长期可以带来稳定性现金流。”

　　据富力地产2011年半年报披露，公司投资物业收入增长32%，达到2.1亿元。但张宏伟表示，这些回报对于公司的资金需求微不足道，“资产负债率高，需要资金还债；企业要发展扩张，需要资金投入。”

　　A股融资未果 “负债大户”资金吃紧

　　业内人士透露，当年富力的“激进”囤地并非一时热血，背后其实有一套系统的融资规划：中国香港IPO融资——迅速发债扩张——回归A股上市融资——平抑债务后再扩张。

　　而有分析人士认为，实际上富力较高的负债水平还与其相对单一的融资模式有关，一直寄望于回归A股融资的富力并未如其他公司一样进行较多配股融资。此次回归 A 股再无望，富力发展扩张或将变得更为被动。

　　链家地产市场研究部分析师冯联联认为，随着银行贷款对房地产开发贷款的收紧，房企得到传统的银行融资和上市融资越来越困难，在项目运作中更多的需要自筹资金，而房企最容易获得资金的方式就是快速去库存、降价。

　　张宏伟认为，富力在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高周转产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。

　　“如果销售能够保持较高水平，撑过这段高扩张高负债期，富力凭借稳定的商业回报和充足的土地储备，在未来或将能实现增长回升。”苑承建如是说。■