房地产：金九银十”可待 加大龙头地产股配置

　　9月2日来自扬子晚报的报道：“南京有三家银行暂停房贷，分别为兴业银行南京分行、中信银行南京分行以及南京银行，原因是“额度不够”。据了解，由于央行近日下文规定将商业银行保证金存款纳入存款准备金缴存范围，部分银行的贷款额度更紧了。”报道中还提到：“365地产家居网此前进行的一项统计显示，8月份南京87家楼盘的综合房价跌了0.14%，随着降价潮的不断蔓延，专家预计下半年南京房价走低的趋势将更为明显。”

　　住房按揭贷仍是银行优质贷款，银行单纯性大幅收紧住房按揭贷的动力不高，部分银行暂停房贷更多可能是因为整体信贷额度受限所致。数据显示，2011年中期时，16家上市银行中仍有8家的按揭贷款占比较10年底有所提升。16家上市银行整体的按揭贷款占比较10年底也仅微降了0.03个百分点，虽呈收缩趋势，但收缩力度还远不及08年的幅度大。从全国金融机构购房贷款占比来看，10年3季度以来，该比值也基本保持相对稳定。因此，我们认为住房按揭贷仍是银行重要且优质的贷款业务，银行应不会单独大幅收紧此项业务，而一些银行暂定房贷更多可能是因为整体信贷额度受限所致。如媒体报道南京银行暂定房贷，事实上，南京银行2011年上半年房贷占比较10年却提升了0.46个百分点。而且，若仅是一些中小银行阶段性暂定按揭业务，由于其较小的市场份额，其对按揭业务总量影响不大。

　　当然，若信贷总量大幅收紧，将对商品房销售形成很大冲击，但按中性假设，若下半年能新增3万亿的人民币贷款，则商品房销售金额的下滑幅度有限，房地产市场尚能维持相对稳定。若下半年新增人民币贷款3万亿，其中的12%成为住房按揭贷款（这一比例相对于11年二季度水平），假设下半年商品房销售额中来自于新增按揭款的比例为14%（相对于10年下半年水平），则2011年商品房销售金额同比下降幅度仅为4%（当然，在其他假设不变的情况下，若下半年信贷额度仅2.6万亿，则商品房销售额下降幅度将明显上升，达到11%）。同时，在上诉销售金额下，若下半年房价环比小幅下降5%，则商品房销售面积也仅小幅下降3%。无论是销售金额还是销售面积的下降幅度都不明显，且远小于08年的程度（08年商品房销售金额和面积分别同比降18.7%和18.5%）。