房地产：分化明显 大公司优势将持续

　　在今年行业销售增速放缓的背景下，大公司和小公司取得了完全不同的销售增速，“分化”是今年市场最显著的特点之一。它对资金状况、扩张速度、盈利增长等都已产生或将产生重大的影响。

　　融资难，借款增速放缓，一年内到期非流动负债急剧增加。

　　房企短期偿债能力处于向下趋势中，相关指标比2010年差，比2008年好，处于中间状态。以往的资金积淀有利于房企应对今年的挑战。由于已经采取并可能继续保持谨慎的投资策略，资金平衡恶化的可能性应该不大。

　　上市房企扩张速度全面放缓。首先体现在控制开支，其中控制拿地速度是应对流动性紧张和行业调控的首选策略。新开工速度正在做出适应性调整，预计后续可能会调整得更明显一些。

　　上市房企扩张放缓，与行业数据（房地产完成投资）反映的趋势似乎有较大的差异，可能是来自于保障房的因素。

　　结算收入增速放缓。主要原因一是2010年以来行业销售额同比增速呈放缓态势；二是不少大公司竣工结算集中在四季度，今年这一特点可能更突出。与收入增速放缓相对应，大公司整体净利润增速放缓明显。小公司组由于少数公司投资收益激增等原因，净利润增速超过大公司组。

　　结算毛利率非常高。总体看，2007年-2010年取得的价格较高的土地正在进入开发结算，房价涨幅2011年以来逐渐放缓、且后续半年内可能继续放缓，明年的结算毛利率可能难以继续上行。

　　大公司组在销售回款、获得融资、扩张速度等方面均比小公司组更有优势，盈利能力也更强。由于大公司目前的扩张速度仍高于小公司，未来市场份额很可能进一步向大公司集中。

　　维持行业同步大市-A评级。流动性转好趋势确立时是投资地产股的适当时机。

　　全行业性的投资机会何时出现？建议等待和关注流动性偏紧格局发生明显转变的信息，包括信贷增速和贸易顺差、通胀、利率、政策、购房需求的变化等。

　　个股推荐：在分化明显的行业背景下，推荐业绩较快增长较为确定、估值优势明显的龙头公司，保利地产、金地集团、万科、招商地产。下半年销售业绩分化的特点很可能持续，大公司的市场占有率将进一步提升，盈利增长确定性较强的优势将继续保持。