房地产行业：行业经营趋冷突显调控成效

　　11月10日，中山市房地产调控深化措施以限价令的形式出台。自10日起至今年12月31日止，全市新建商品住房单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续。

　　2011年3月31日，中山市政府明确提出2011年新建住房价格涨幅要低于年度GDP11%的目标增速，2010年中山全市商品住宅均价为5273元/平方米，按照11％的增速计算，2011年，中山新建住房均价将不能超过5853元/平方米。根据中山市最新发布的商品住宅价格动态显示，10月份，中山市城区住宅（建筑面积小于等于144平方米）的均价为5900元/平方米，已超过年初设计目标。限价51天，明确规定价格上限，政府为完成全年房价调控目标，采用这种“一刀切”的限价方式，带有浓厚的行政色彩，具有区域性、短期性，中央对房地产调控态度维持不变。

　　各个地方对房地产调控的手段层出不穷，限购、限贷、限价，全国房地产调控的效果已经日渐凸显。房地产新开工和销售都下滑明显：1）10月份，住宅新开工面积为9635万平方米，环比减少22%。从06年至今的历史数据来看，连续9月、10月单月新开工下滑的只有08年、11年，开发商预期较为悲观，预计四季度，开发商因销售不畅、资金紧张将对新开工更加谨慎，叠加保障房今年新开工任务已基本完成，新开工单月环比将继续负增长。2）随着全国房地产市场降价的范围扩大，购房者观望情绪越发浓厚，预计11、12月房地产市场销售将继续下滑，房地产进入一个销售的“极冷”时期。

　　我们认为短期房地产市场价格继续下滑、成交量环比下跌将带来基本面向下调整，抑制板块上涨动力，相对收益有限，然而这种调整有利于调控政策周期的转换，迎接行业中长期趋势性机会出现。房地产销售下滑直接导致开发资金来源中定金及预付款、个人按揭贷款增速显著下滑，虽然近期有银根松动的信号，但是，房地产直接受益可能性较小，开发商资金来源将越来越依靠自筹资金，良好资产负债情况的公司具备防御性。维持行业中性评级，长期建议关注财务状况良好、销售业绩锁定的龙头公司（万科、保利）以及不受限购政策影响的商业地产、工业地产公司（华夏幸福、金融街、世茂股份、华侨城等）。