房企降价去库存 明年房地产供应量将缩减

　　房企降价去库存，放慢周转，以待下一春，这意味着2012年的房地产供应量进一步缩减。

　　【《证券市场周刊》记者 王金】2012年将是地产行业的过冬年。万科(000002.SZ)总裁郁亮给2012年房地产定下了基调，他表示，2008年金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很难判断这个冬天有多长。

　　房地产行业进入冬天已是不争的事实。但预期中的大批企业死掉，资金雄厚的企业抄底，行业大规模洗牌却未出现。房企降价去库存，放慢周转，以待下一春，这意味着2012年的房地产供应量进一步缩减。

　　随之而来的供求趋于平衡以及政策拐点的浮现，已是2012年的大概率事件，争议的只是具体时间。然而，一方面要消除地产泡沫促进经济转型，避免房价出现类似于2009年的报复性上涨；另一方面需防止房地产行业崩盘式下滑，楼市调控又该如何拿捏？

　　开工放缓抄底难

　　针对“过冬论”，郁亮再三表示，“过冬”不是“冬眠”，不是毫不作为。郁亮给出的“过冬”秘籍有：积极卖楼；慎重买地；明年费用预算的调整；冬天把身体锻炼好，加强对员工技能的培训并开展部门内部调试。

　　时至年末，手持300多亿元现金的万科仍坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，斩获不多。公司第三季度累计新增项目18个，占地面积114.9万平方米。上半年新增项目22个，占地面积222万平方米，耗资92.35亿元。比之2010年全年新增1220万平方米的规模大为缩减。

　　“并没有预想的那样出现大规模收购和抄底的机会。”万科董秘谭华杰对《证券市场周刊》透露，“由于市场下行太快，所有人都做出应急动作。比如降价回笼资金，停止拿地，削减资本支出，以保障资金链的安全。所以真正破产的企业并不多，温水才能煮青蛙。现在小企业停止新陈代谢，冬眠了，结果就是开工量大幅下滑，明年供应量减少。”

　　“房地产的好日子时间太长了，牛市对大家的影响都很大，甜水里泡大的孩子很容易成为温水里的青蛙。”郁亮向房地产同行们敲响了警钟。

　　统计局数据显示，2011年1-10月，全国商品房新开工面积同比增长21.7%，增速较1-9月回落两个百分点。

　　莫尼塔11月草根调研亦显示，计划继续降低新开工的开发商达到64%，而连续5个月没有开发商计划增加新开工，牺牲开工量以保证资金链的意图非常明显。预计去除保障房的支撑，11-12月房地产新开工增速将进一步下滑，并很可能负增长。一季度投资增速快速下滑的风险在加大。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛认为，新开工数据不会因保障房而有所改善——保障房新开工数量最多保持不变，事实上有可能从2011年的1000万套下调至2012年的800万套，而商品房新开工面积预计将在销售疲软和信贷限制的压力下出现下跌。瑞银证券预计，2012年商品房新开工面积将比今年下跌10%-15%。

　　另外，土地市场动向是开工量的先行指标。拿地量的减少必然导致未来开工量的下滑。

　　据国泰君安研究部跟踪的16大城市(一线城市5个，二线城市11个)土地成交情况显示，全国16个城市2011年至今住宅类用地累计成交同比降24%。其中一线同比升13%，二线同比降30%。

　　谭华杰认为：“尽管土地流拍现象和底价成交数量增加，但底价尚未出现明显回调。地方政府也冬眠了，结果有可能是大幅萎缩土地供应。”

　　国泰君安研究部数据显示：全国16个城市累计土地成交金额同比降9%，一线城市累计同比降4%，二线城市累计同比降13%。

　　新浪乐居发布的上半年全国企业拿地排行榜亦显示，2011年上半年全国60大重点城市前五十名企业拿地支付的土地出让金总额为2132亿元，同比减少了27.1%。

　　回笼资金保增长

　　削减资本支出的同时，率先降价的企业已完成资金回笼(见下表)。受访的万科、恒大地产(03333.HK)、龙湖地产(00960.HK)等龙头企业都表示以“随行就市”作为制定价格的基本策略，并冒着“打砸抢”的压力，纷纷发起大型促销战役抢占市场。

　　龙湖地产一位高管表示，谁率先认识到市场的严酷性，克服侥幸心理，一次性把价格降下来，就能率先抢占市场。

　　10月， 龙湖地产在长三角区域发起的“抢收华东”促销行动部分楼盘降幅达30%，5天内共录得认购金额20亿元，千套房源销售去化率达九成。北京时代天街项目预计售价15000元/平方米，开盘起价仅11800元/平方米，216套房源两小时内售罄，而该地块楼面价就达到7519元/平方米，属于微利项目。

　　中海地产(00688.HK)这一轮也扮演了降价先锋角色，在长三角和西部都采取了有力的促销措施。上海浦东中海御景熙岸项目此前售价为2.2万元/平米，近期为了促销，在进行团购活动之后价格可降到1.6万元/平方米。

　　1-10月中海地产实现房地产销售额781亿港元，同比增长46.4%，全年销售目标已完成97.6%，并基本达标。

　　对此轮降价潮一直反应“迟钝”的万科也作出了调整。近日，上海万科的新盘“尚源”预计报价11200元-17300元/平方米，较之前售价16400元-22800元/平方米。下调近三成。即将推出的新品北京金隅万科城部分房源的报价为14000元/平方米，较之前该项目17000元/平方米的价格下调了3000元/平方米。

　　据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余座楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。

　　不同于2008年，开发商预收账款对下年结算收入的锁定比例大大提高。

　　据国泰君安研究部测算，2007年年报预收账款对2008年年报实际结算收入锁定比例为43%，2008年年报预收账款对2009年年报实际结算收入锁定比例为32%，假设2011年120家上市开发商平均结算收入增长20%，则他们2010年年报预收账款对2011年结算收入的锁定比例已经高达68%，相比2008年、2009年业绩确定性大幅增强。

　　局部放松考智慧

　　随着开发商的降价去库存，以及减少购地及开工量，2012年以及2013年上半年房地产投资增速下滑，供应量持续减少将是大概率事件。

　　而需求端，限购令已经执行超过一年，限制了超过35%的购买量，成交也进入冰封期。潘石屹在博客中评论：“从今年下半年开始，具备买房资格的人已经基本上购买了，市场上具备购房资格的人越来越少，住宅市场的崩塌就在眼前。”

　　龙湖地产上述人士也认为：很多地方，即使降价也卖不出去的，比如北京。

　　据北京房地产交易管理网统计：北京11月上半月入市的4000余套新盘签约率为零，创调控后签约率的最惨淡纪录。北京商品房住宅库存达120423套，创最近30个月新高。

　　国泰君安首席房地产行业分析师孙建平预测，随着降价的蔓延、地方政府资金的全面紧张，预计在2012年中期左右政策会有条件放松，政策从过于严控转向平衡、供大于求也将转向供求逐步平衡，重度抑制的销量将获得再生。

　　恒大地产董事局主席许家印也持类似观点。许家印在恒大地产10月业绩发布会上对媒体表示，中国的宏观政策和宏观经济稍微松动一点，经济好转一点，同样房价和成交量下跌的趋势相对来说也会减缓一些，这是大的方向，可以作为判断的依据。同时，许家印表示，“11月底和12月初中国的经济工作会议，会对中国经济未来的半年和一年有所利好。”

　　至于调控政策何时以何种方式以及何种力度的退出，才能巩固调控成果，避免由于供应量减少，需求累积导致房价出现类似于2009年的报复性上涨，将考验当局的智慧。

　　孙建平认为，信贷额度的增加，有可能使得首套房的贷款利率从前期普遍的上浮，回落至基准利率或者85折；而首付比例也将从前期银行自主上浮到首套40%-50%，存在普遍下降至30%的可能。非住宅项目贷款也存在定向宽松的可能。

　　而调控最为立竿见影的限购政策，频频受到地方政府的“挑衅”。

　　佛山、成都放松限购，一些二、三线城市的地方政府害怕房价涨得快而被中央纳入“限购名单”，主动出台所谓的“限价令”，以期回避限购令的到来。

　　业内专家认为，随着房地产价格趋于平稳，泡沫处于可控范围内，限购令也存在局部放松的可能。例如外地人购买所需纳税证明的时间长度存在缩短的可能；针对一定条件下的房屋放松限购条件；限购的区域范围缩小等。

　　“一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。” 住建部部长姜伟新在10月27日的人大常委会联组会议上如是说。

　　知名财经评论家叶檀随后撰文评论：限购令退出之日就是房产税登场之时。可以肯定的是，房产税最终会彻底取代限购令。

　　重庆市市长黄奇帆9月末接受路透社专访时也预计，“明后两年房产税可能会在全国推广，并将成为抑制房价上涨的一个长期调控工具。个人住房房产税改革将在1年至2年试点的基础上总结完善，两地试点后的‘修改版’可能在全国推广。”

　　从长远来看，房产税对高端房具有遏制作用，对控制房价、地价也将起到作用，并将和公租房一起肩负起“高端有约束，低端有保障”的任务。

　　目前，住建部正在建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点。根据计划，试点进程将先把40个城市个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。不过，上海版和重庆版房产税有两种不同思路，重庆主要针对高端住宅，容易顾此失彼，这只是房产税的附带目的，而上海针对炒房行为，目标更接近房产税的主要目的，即对闲置房征税。说明地方和有关部门还缺乏统一的认识和看法，房产税的推广还需要时间。