苏宁绕不开的租金难题 租赁费占销售费用近四成

　　租金高涨已成为苏宁电器等零售企业难以绕开的问题。为了规避租金风险，苏宁电器开始由单纯的租赁转向多元化综合开发。

　　【《证券市场周刊》特约作者 弱水三千】房地产咨询服务公司高纬环球2011第三季度报告显示，亚太区尤其是香港、上海及北京消费市场基本稳固，导致中国城市商铺租金较高。

　　据中国连锁经营协会发布的调查数据显示，2010年百强企业面临的最大困难是经营成本的提高，包括租金成本和人工成本。其中，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%。

　　租金高涨让百货老大太平洋百货选择关店撤离北京，而苏宁电器(002024.SZ)这样的电器连锁“老大”，当然同样面临租金高涨的难题。

　　租赁费占销售费用近四成

　　根据苏宁电器披露的信息，苏宁电器的租约一般签订的是长期合同。

　　下面是年报中关联交易披露的一份租赁合同(部分)情况：2002年3月28日，公司签署《房屋租赁合同》，承租苏宁电器集团有限公司位于南京市淮海路68号的苏宁电器大厦，租赁面积约为12000平方米作为商场和办公用房，租赁期自2002年1月1日起至2011年12月31日止，第一年租金为人民币1200万元人民币，以后每年递增2%。

　　从这份姑且认为是公允的合同中了解到，商业地产租赁一般来说是长期合同，租金通常会逐年调整。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平曾表示，像苏宁电器这样的零售商，和开发商签订的租赁合同大多是在十多年前，且是长期合约。那时租金都不高，有的甚至都没有签订每年递增的条款，现在很多合同都到期了，租金一涨就可能涨20%。

　　苏宁的租金压力可想而知。苏宁电器年报里提到合同到期后的情形：“早期开设的连锁店租赁期限届满，面临租金成本较大幅度上涨或到期不能续租的压力和风险”。

　　苏宁电器的租金主要在销售费用科目里归集统计，是销售费用中最大的项目。管理费用中的租金规模要小的多，而且与要讨论的问题关系不大，忽略不计。2010年公司发生的租赁费约为25.6亿元，占销售费用的37.6%。

　　2004年上市至今，苏宁电器国内的连锁店家数从84家增加到1311家，这一期间的租赁费保持了相同的增速，复合增长率55.7%。2010年末公司连锁店面积的516万平米，简单计算而得的年租金为496元/平米。与公司大约15万的坪效相比，496元/平米的租金似乎显得无足轻重。

　　事实上，因为零售企业的毛利率比较低，将租金与坪效简单相比意义甚微，租金与销售毛利相比更为直观和科学。

　　租金/销售毛利这个指标的含义非常简单清晰，表示企业实现的1元销售毛利有多少需要以租金方式支付给房东。结果如图1。过去几年这一指标比较稳定，约为20%。也就是说，苏宁电器实现1元的销售毛利，有20%需要支付给业主。这是值得投资者重视的高比重。

　　平米年租金下降的背后

　　2010年，苏宁电器单位平米年租金为496元/平米，比2008年526元/平米的水平下降了5.7%。但看似简单的下降背后并不能总结租金下调这一结论。

　　2010年，苏宁电器在二三线城市扩张，单位租金的下降主要因为销售渠道下沉、更多的店在二、三级市场开业引致。随着更多的早期店面租约到期，租金成本出现较大幅度上涨恐怕不可避免。

　　做一个简单的敏感性分析。保守假设苏宁电器的单位租金上调15%，其他的成本结构基本保持不变，看看对其净利润的影响如何。模拟运算的年份是2010年。

　　计算显示，在上述假设下，租金上调影响苏宁电器净利润2.85亿元，使归属母公司所有者净利润下跌7%。

　　对于苏宁电器来说，公司租下来的店面，无论刮风下雨客流如何，电器销售生意怎么样，租金都是刚性的、实实在在的。有人将租金比作固定资产折旧，从某种程度上看，这一类比是可取的。

　　苏宁电器2010年报附注的经营租赁承诺事项显示，“根据已签订的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金(一年以内)约为47.6亿元”。如果遇上电商强大竞争导致的客户流失，苏宁电器将面临更大的经营压力。从图2可比店面销售额变化可以看到，2011年上半年增速仅为3%。

　　从财务报表上直观看不出租赁费这一刚性负债。2010年底公司银行负债(短期借款、一年到期非流动负债、长期借款三项之和)仅4.3亿元，相对于其439.0亿元总资产不值一提。通常投资者看到的是一家轻资产公司：2009年公司以29亿元的固定资产支持了583亿元的营业额。

　　选择多种方式规避风险

　　实践领域通常需要对租金进行调整以更好反应公司的财务状况。方法有两种：8倍租金法和租金现值法。两种方法的核心思路都是对经营性租赁形成的资产和负债状况进行模拟，并对企业的资产负债表进行还原，进而调整损益表，并以此为基础进行各类财务分析。

　　8倍租金法是将企业当年的最低租金乘以8作为对经营性租赁形成资产价值和债务的估计；租金折现法则是通过对公司未来年度最低租金的贴现完成同样的目的。由于使用简便，8倍租金法在实务领域中的运用更为普遍。

　　采用上述两种方法简单计算一下苏宁电器的资产负债率这个指标，用资产负债表计算的苏宁电器资产负债率为57%，8倍租金法调整计算后为71%。71%应该更能反映公司真实的经营风险。

　　迫于租金的压力，苏宁电器的管理层正“按照‘租、建、并、购’的综合开发策略”。2010年，苏宁电器分别在临沂、泰州、大同、昆明、重庆、西安、大连、北京的核心商圈新增购置店项目8个，并成功在威海开设首个自行开发模式自建店，在上海开设首个合作开发模式自建店。

　　苏宁电器年报显示，2010年固定资产比上一年大幅增加35%。可以这样说，与原先的物业租赁相比，公司正在以“租金资本化”方式显性的变重。

　　同样想这么做的还有苏宁电器最大的竞争对手国美电器。国美电器(00493.HK)2011年9月发布公告称，国美电器将与全资附属公司鹏润、北京鹏润以及北京国美订立合营协议，设立物业公司从事物业开发及投资业务。但迫于股东压力，国美电器最终放弃这一计划。