房地产：行业指数或进入振荡期 坚守龙头股

　　政策、盈利增速与房地产指数走势关系分析

　　我们认为政策变动对于房地产指数整体运行趋势有着至关重要的影响，同时，由于政策变动与房地产指数之间不存在严格对应关系，分析房地产指数具体走势还需要借助于对行业盈利增速的分析判断。

　　扶持刚需政策出台是前期房地产指数上涨的主要原因

　　政策向刚需倾斜使市场对行业未来盈利增速产生积极预期，从而导致了房地产指数的前期上涨，同时，这种积极预期得到了3月份销售层面的确认。由于投资、价格尚处在相对高位，政策在当前扶持刚需基础上很难有进一步松动，房地产指数下一步走势关键取决于于后市销售能否延续3月份的回暖趋势。

　　后市销售或进入平淡期

　　我们认为，4月份销售恐难以维持3月份的回暖势头。理由一是4月份大中城市销售同比增速出现显著回落；二是行业龙头4月份销售增速同比出现回落。与去年同期相比，虽然刚需得到政策“释放”，但当前市场观望氛围浓厚，对销售的负面影响不容忽视。我们倾向于认为积压刚需经过3月份集中释放后，在4月份开始归于平淡。

　　投资策略

　　通过对4月份重点城市和行业龙头销售数据的分析，我们对仅由刚性需求支撑的销售回暖的持续性表示疑虑，认为在进一步松动政策出台之前，后市行业销售或进入平淡期，当前房地产指数缺乏进一步上涨的驱动力，我们维持在行业二季度策略报告中关于“二季度房地产指数将以震荡为主”的基础判断，认为房地产指数5月份将以震荡为主。考虑到行业估值只有14倍，依然处在历史底部区域，投资者可继续关注业绩优良、市场份额逐步扩大的龙头股，同时，警惕缺乏业绩支撑的各种概念地产股阶段性回调的风险。

　　风险提示：销售量价齐升，引发新的调控政策出台