房地产行业：成交量维持高位

　　市场成交量。上周（5月第3周），市场成交量维持稳定，30个城市共成交429.47万平米，环比小幅回落1%，12个城市环比上涨，18个环比下降。

　　5月前3周平均成交量环比4月份周均增加17%，前3周较上年同期增加37%，年初至今共成交6242万平米，较2011年同期减少5%。各指标增速均继续提升。

　　12个城市库存8020万平米，环比增加0.3%，去化周期环比下调0.36个月，至12.74个月，去库存仍在延续。

　　行情分析。上周中央再次传达对房地产调控的态度，总理指出要促进经济平稳发展，同时稳定房地产调控、严格差异化政策、推进保障性安居工程建设。调控政策的大方向基本明确，而4月份地产投资下滑对经济增长压力明显放大，政府以差异化信贷、税收等政策维持一定成交量，以提升开发商投资热情，同时以保障房缓冲投资缺口的意图相对明确。

　　微调仍未到改变调控大方向的程度，尤其涉及到限购红线，而对于市场存在的刚需数量，我们认为被低估，并且过多夸大了投资及投机成分。根据我们测算，以结婚买房为主的纯刚需，以及旧房改造数量，大致能占到市场需求总量的70%左右，加上存在的部分改善性需求，已基本能维持整个行业的运作。

　　对于今年的行情，需关注资金成本的下降，对于开发商来说，收缩投资降低了资金需求量，贷款及信托融资成本均在下降，我们已在上一期中提及财务费用提升对于利润的吞噬。对于购房者，首套房贷利率优惠，公积金贷款宽松，带来的成本减少，等同于变相降价，对于价格弹性较大的刚需，刺激作用不言而喻。5月份周均成交量已高出3月份约6%，以往年份为下降约5%，5月成交有望达到年初以来的高点，如政府微调措施能够延续，现有的成交量仍能保持高位。

　　板块分析。上周地产板块下跌1.87，上证综指下跌2.11%，地产股小幅跑赢大市，除在弱势中显现低估值优势外，近几周高成交量作用较大。

　　后期板块走势仍将以成交量为主线，政策再次表态将起到一定推动作用，预计后期走势好于大市。个股推荐：保利地产、万科A、鲁商置业、荣盛发展。