房地产：降息重大利好地产股

　　央行自2012年6月8日起下调人民币存贷款基准利率25个BP，同时扩大利率浮动空间，其中贷款利率浮动区间下限由之前的基准利率的0.9倍进一步下调到了基准利率的0.8倍。

　　降息通道开启，政策放松预期开始兑现。强烈维持我们今年1月提出的12年地产股绝对收益下限50%的观点，维持前期“地产股行情远未结束，任何调整都是买入机会”报告中的预判。降息将支持地产股的估值修复和上涨，不必怀疑未来行业政策将局部放松，不必怀疑政策放松将带来基本面改善。

　　降息将直接刺激于地产购买力的上升和真实需求的释放。以25年期100万贷款计算，降息直接促使月供下降2.2%，159元。

　　中国人民银行于贷款按揭利率下限大幅度下调对地产和地产股构成重大利好。按揭利率下限下调对地产和地产股构成重大利好，意味着首套房下限可从此前85折降到8折（二套房贷利率暂仍上浮1.1倍），目前仅少数重点城市首套房利率普遍优惠9折，且此次5年期存款利率降40BP有利于鼓励银行按8折、85折利率放违约风险很低的首套房贷。

　　贷款按揭利率下限大幅下调对打折发放首套房贷有指导意义，未来贷款利率的普遍打折优惠对真实购买力的提升更为明显。同样以25年期100万贷款计算，按贷款利率打8折计算相较降息前的不打折利率月供下降幅度达到14、，995元；即使按85折计算月供下降的幅度也达到了11%、791元。

　　我们在此前报告中多次提及政策面反转路径开始逐步应验。宏观货币信贷实际宽松（11Q4）----地方政府行业政策局部松动（12Q1）----中央政府行业调控政策合理修正（12Q3）。

　　2012年下半年行业向上走势明确，预计行业政策面将不断合理修正、持续转好，行业基本面在货币信贷、行业政策双向转好的基础上不断上行，抬升行业估值，股价仍将呈明确的上行态势。

　　维持行业增持评级，继续超配，看好销售爆发性强的一二线龙头。12年下半年政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，地产股将迎来趋势性机会，绝对收益超过50%，行情远未结束，任何调整都是买入良机，继续超配，选股方面以一二线龙头为核心配置。

　　建议配置高杆杠的一二线龙头，一线地产排序为利地产、金地集团、招商地产等；二三线建议配置高杠杆的优质公司，譬如首开股份、中南建设、金科股份、鲁商置业、福星股份、阳光城、荣盛发展等。