房地产：降价的需求创造效应支撑估值提升

　　房地产行业面临着“必须降价”和“不得不降价”的双重硬约束。本轮以“限购”为核心的调控政策的最终目标是实现房价的合理回调，房地产行业由此面临着“必须下降”政策约束。经历2年多的调控，行业在库存、短期偿债、资金来源等方面面临着巨大的压力，决定其“不得不降价”。

　　房价下降的理论空间。房地产行业毛利率远高于其他行业，如果房地产行业毛利率下降到与其他行业相当的毛利率水平，并考虑土地降价因素，房价下跌的最大可能空间为15-25%。

　　高房价及房价降幅过小导致了需求不足。刚性需求的绝对量在限购时代依旧稳定增长，行业表现出来的需求不足的根本原因在于高房价及房价的降幅过小，相对房贷的降幅，房价表现出相对的上涨。

　　降价将会产生需求创造效应。作为基本商品的商品房依然遵循价格与需求之间反相关这一基本关系，房价的下降将会创造出过剩供给的需求。根据房价下跌10-15%及销售额对价格的弹性系数为1.25（由北、上、广、深四个代表城市统计估计得出）的假设下，降价的需求创造效应将在6.25-12.5%。

　　行业2012年业绩增长率锁定性程度高。2012年，行业营业收入增长率保持在15-20%，净利润增长有望达到13-18%。下半年房价下降的需求创造为2013年行业业绩提供了较高的保障。

　　降价的需求创造效应支撑估值提升。板块估值目前依旧处于历史的最低部，行业以价换量的实现将成为估值继续提升关键和基础，货币等宏观政策再一次转为扩张和刺激、行业调控政策的零星放松都将会对板块估值形成利好刺激，但前期的涨幅限制了行业估值上涨的空间。

　　投资策略。维持行业“同步大市”的投资评级。投资者可以根据以下思路选择个股：在众多不确定性中优选业绩确定性强的个股；短期资金压力小的企业；以满足刚需为主要产品及市场营销能力强的企业。建议重点关注万科、保利地产、金地集团、北京城建、福星股份、华夏幸福和滨江集团。

　　风险提示。部分企业因为资金链断裂而引发行业恐慌的经营风险；经济严重下滑导致房价降价也不能刺激刚性需求释放的市场风险。