南京高科白菜价甩卖资产 控制人下属企业笑纳

　　每经记者 许金民

　　快煮熟的鸭子飞了！

　　南京高科 (600064，收盘价12.10元)的孙公司仙林商务，于2009年12月开始负责南京仙林C地块商务办公楼项目的开发经营，项目正进行主体工程施工；对比该处民用住宅每平米售价13000元，10.14万平方米的规划总建筑面积可获13.18亿元收入，即便仅利用一半，也可获得6.6亿元，更何况该项目还是商务办公楼。

　　让人意外的是，南京高科昨日(8月18日)却蹊跷地将该项目连同仙林商务100%的股权一并售出，买家是公司最终控制人南京国资委的两个控股子公司，交易价格仅7625.34万元，按照5.28亿元(南京高科持有仙林商务80%股权)的标准计算，仅高于1折价格。对于为何把未来的“人参”提前以“白菜价”甩卖，公司给出的理由是资金紧张。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，南京高科的上述说法恐难以成立。因为南京高科目前手握数家上市公司的数亿流通股份，总市值超过40亿元；另外，本次交易以去年的财务报表为基础，按成本法而不是按照收益法进行评估，这对于一个在建的楼盘似乎有失公允。

　　当地国资委下属企业受让股权

　　南京高科昨日发布公告，公司控股子公司南京高科置业有限公司(以下简称高科置业)将南京仙林商务管理有限公司 (以下简称仙林商务)99%、1%的股权分别转让给南京仙林新市区开发有限公司 (以下简称新市区开发公司)和南京仙林大学城科技园有限公司 (以下简称仙林科技园公司)。其中，转让给新市区开发公司的价格为7549.09万元，转让给仙林科技园公司的价格为76.25万元，两项合计7625.34万元，此项交易完成后，高科置业预计获得净收益1987.21万元。

　　公告显示，这两个交易对手可是大有来头！

　　其中，新市区开发公司是高科置业的第二大股东，持有其19.8%股权，为国有独资企业，实际控制人是南京市国资委；该公司的法人代表叫欧纪民，是仙林大学城管委会主任。仙林科技园公司是新市区开发公司控股子公司，新市区开发公司持股99%，南京大学持股1%。

　　这也就是说，两个交易对手的实际控制人都是南京市国资委，而后者正是南京高科的最终控制人。

　　周边房价卖到1.3万元/平方米

　　这项关联交易的标的主体仙林商务是高科置业的全资子公司，主要负责栖霞区仙林大学城中心区C地块商务办公楼项目的开发经营工作。该项目规划建设用地面积4.07万平方米，总建筑面积10.24万平方米，其中地上建筑面积7.22万平方米，地下建筑面积3.01万平方米，土地使用性质为商务办公性质，土地使用权出让年限为40年。

　　南京高科官方网站以及2010年年报显示，C地块商务办公楼项目位于仙林中心区，金鹰天地以东、南京邮电大学以南，距离地铁2号线仙林站步行仅5分钟路程；项目于2009年12月22日奠基，目前正进行主体工程施工。

　　《每日经济新闻》记者以客户名义联系了南京“安居客”的销售员沈娟，她就职于熙日房产新尧路店，最熟悉栖霞区仙林地段。她表示，仙林大学城附近普通住宅最便宜也要12500元/平方米，“贵的卖到2万多元/平方米，多数卖13000多元/平方米”。

　　根据南京高科已完成的 “山水风华”、“新城邻里”以及“学仕风华苑”等项目，销售面积占规划总建筑面积最低的也有56%。C地块商务办公楼项目总建筑面积为10.24万平方米，即便以销售面积为总建筑面积的50%、销售均价维持住宅类均价13000元/平方米计算，项目轻轻松松可获得6.6亿元的销售收入。南京高科持有仙林商务80%的股份，便可分到5.28亿元。他们为何以7625.34万元仅略高于1折的价格，就把仙林商务连同C地块商务办公楼项目给便宜甩卖呢？

　　手握逾40亿元股份却喊穷

　　对此，南京高科在公告中解释称，主要是受国家宏观调控、银根紧缩影响，C地块项目开发资金需求量较大，公司短期内很难筹集大规模资金继续进行开发建设。然而，《每日经济新闻》记者查阅到的资料显示，南京高科及高科置业其实并不缺钱！

　　栖霞建设(600533，收盘价4.36元)2011年半年报显示，南京高科持有其1.37亿股流通股，为第二大股东；高科置业则持有1500万股，为第四大股东。此外，南京高科还持有南京银行 (601009，收盘价8.19元)3.33亿股流通股，为其第三大股东；持有中信证券(600030，收盘价12.08元)9182.36万流通股份，为其第五大股东。

　　以昨日的收盘价计算，这些股份的市值已超过40亿元，如果是资金紧张，南京高科仅需按规定出售其中一小部分，就能轻而易举获得上亿元资金，没钱的理由显然难成立。

　　为何采用成本法评估？

　　更让人吃惊的是，在此次交易中，预计楼盘销售将带来数亿甚至上十亿元收入的仙林商务资产，居然采用成本法进行评估。

　　南京立信永华会计师事务所有限公司对仙林商务财务报表审计的截止日期为2010年12月31日，而不是最新的2011年6月30日，这就导致仙林商务仅有流动资产1.34亿元；在非流动资产中，投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等所有项目账面价值都为零；流动负债为8472.73万元。仙林商务2010年无任何营业收入、净利润为-24.27万元。

　　江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司就以此报表为基础，采用成本法，而不是收益法进行了评估，将仙林商务的净资产为4975.73万元评估成7625.34万元。

　　对于南京高科此次交易，公司三位独立董事茅宁、周友梅以及葛扬都签字认可，并称 “交易定价公平、合理”。值得注意的是，茅宁为南京大学管理学院的副院长、教授，葛扬则为南京大学商学院的教授。细心的投资者不难发现，仙林科技园的另一股东正是南京大学。

　　尽管在此次交易中，南京高科依旧获得了1987.21万元的净收益，但其放弃即将到手的数亿元巨额收入，着实让外界感到困惑。对此，《每日经济新闻》记者昨日分别致电南京高科、南京国资委进行询问，南京高科董秘谢建晖仅表示 “将去核实”，而南京国资委的电话则一直无人接听。

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