房地产市场前景不明 保利地产降速维稳
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-29 01:46 来源: 第一财经日报
张艳红
昨天晚间，保利地产发布的2011年中期报告显示，公司在上半年实现营业收入152亿元，净利润28亿元，同比增幅达35.1%和71.7%。尽管公司的业绩依旧保持平稳增长，但投资额、现金流等指标均使得该集团“维稳”心态表露无遗。
诸多迹象显示，随着企业规模的不断扩大以及宏观调控造成的周期性影响，多年来秉承高速扩张战略的保利地产刻意地放缓了拓展步伐，而这一举动折射的是整个行业对不确定的市场前景流露出的焦灼与困惑。
资金链弹性增强
扩张型战略的高杠杆运作曾经让保利地产的现金流饱受质疑，因此，这也成为该公司自去年下半年以来努力修复的重要指标之一。
中报显示，保利地产2011年1~6月实现销售签约金额394.58亿元、销售签约面积340.90万平方米，分别同比增长81.38%和27.64%。同期，公司结转营业收入仅152亿。这使得公司截至6月底的预收账款余额达687.9亿元，较上年末增长33.5%，是当期报告期结算金额的四倍多。
大额的预收账款，让保利地产的负债率依然保持较高水平。数据显示，公司6月末总资产1803亿元，净资产315亿元，资产负债率达81.09%，较上年末上涨2.1个百分点。如果扣除预收账款，其净负债水平没有突破50%。
保利地产称，由于房地产开发项目固有的较长周期，在销售好、回款多的情况下，负债率会因预收账款的增长而上升。
数据显示，截至上半年末，公司短期借款和一年内到期的长期借款总额为117亿元，占借款总额的比例仅为18.5%。同时，公司经营活动中的现金流量净额为-82.6亿元，较上年末的-223亿以及去年同期的-233亿大幅改善。
买地量明显收缩
保利地产经营活动中现金流的好转，主要缘于销售规模的增长以及同期买地量的减少。
此前，保利地产在土地市场上素来以“激进”著称，曾经以极为高调的姿态涉足一二线城市，先后于多个城市得手“地王”项目。但今年以来，其拿地的强悍作风收敛不少。
数据显示，2011年1~6月保利地产新拓展房地产项目13个，较上年同期减少2个；新增容积率建筑面积456万平方米，土地价款总额103亿元，较上年同期分别下降38%和56%。以低价获取的新拓展项目12个，新拓展土地平均楼面单价2269元/平方米，较2010年下降27%，有效控制了拓展成本。其间，公司新进入了郑州、合肥、宁波、德阳、通化等5个城市，使进入城市数量达到38个。
该集团相关负责人称，上半年的土地策略，透露出集团对市场的观望，但更为重要的因素是预计下半年的土地市场将更多“优惠”。
但公司的开工面积却保持增长。中报显示保利地产2011年上半年进一步加快建设进度，实现新开工773万平方米、竣工141万平方米，较去年同期分别增长136%和68%。
中报还显示，1~6月，保利地产实现房地产直接投资349亿元(其中支付土地费用229亿元)，实现销售回笼319亿元，新增银行贷款216亿元(净增银行贷款88亿元)，期末公司账面货币资金余额176亿元。截至6月末，公司需支付的土地价款余额仅为79亿元，刚性支付压力较小。