万通地产暗度陈仓拿资金 房企信托渠道或遭断流
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-16 21:28 来源: 经济导报
经济导报记者 安丽芬
严厉的调控政策令房产商不得不勒紧腰带。大中小房企费尽心思，奇招百出，市场上频现卖地、卖项目、卖股权之举，以期熬过寒冬。
经济导报记者注意到，万通地产(600246)15日发布了一纸“另类”出售资产公告：其将所持全资子公司的49%股权及8860万元债权转让给参股基金公司，获得3.72亿元资金，从而实现曲线信托融资。暗度陈仓而非通过直接发行信托产品融资，似乎印证了前期房地产信托融资渠道被堵的说法。导报记者注意到，信托融资在目前的房企融资结构中占有重要地位，天业股份(600807)、鲁商置业(600223)等房企都曾通过信托渠道融资，一旦房企信托融资渠道被堵，其处境将雪上加霜。
“左手倒右手”换来3.72亿
万通地产公告称，其与华润深国投信托有限公司(下称“华润信托”)共同发起设立的万通核心成长股权投资基金合伙企业(下称“万通基金”)已顺利完成信托计划的发行工作，并于12日与该基金签署了《股权转让协议》(下称“协议”)。
根据协议，万通地产将持有的北京万通时尚置业有限公司(下称“万通时尚”)100%股权中的49%股权作价28367万元以及8860万元债权转让给万通基金。交易完成后，万通地产可获得37227万元资金。
9月21日，万通地产董事会审议通过了万通基金的设立，规模为3.726亿元，其普通合伙人是万通深国投(深圳)股权投资基金管理有限公司，该公司由万通地产全资子公司和华润信托全资子公司各出资250万元组建，并以400万元认购基金份额。作为有限合伙人，华润信托计划募资3.5亿元，而万通地产以1860万元出资加入。导报记者发现，经过上述“左手倒右手”的游戏，万通地产以1860万元和250万元最终换得37227万元资金。对于此次股权转让，万通地产表示将有利于推进公司主营业务的发展，有效拓展融资渠道。
“在这次交易中，一个是全资子公司，一个是参股50%的公司，万通地产涉嫌关联交易，又通过信托公司以股权名义变相融资。”山东财经大学(筹)财税金融研究所所长、导报特约评论员陈华对导报记者表示，万通地产此举涉嫌违规。而不管哪种类型的房地产信托，都不过是房地产信托融资的变通，风险不容小觑，亟待监管。
信托渠道被堵死？
万通地产费尽周折借道信托转让股权，让人不禁联想到传闻已久的房地产信托渠道被堵死之说。
今年以来，央行接连6次上调金融机构存款准备金率和两次上调存贷款基准利率，信贷资源不断收缩，房地产企业从银行获得融资日渐困难。在这种情况下，很多房企另辟蹊径，选择房地产信托融资方式。中国信托行业协会披露的数据显示，截至今年二季度末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增长2898.28亿元，增幅达到91.9%。保利地产(600048)、绿城集团、新湖中宝(600208)、恒大地产(03333.HK)、万科A(000002)等均通过房地产信托获得了大额融资，而万达和信托公司合作发行了8个信托产品，规模达60亿元，位居房企首位。
然而，房地产的信托融资渠道并不通畅。早在今年4月，就已经传出银监会要出台新规收紧房地产信托业务的说法。
6月底以来，银监会进一步加强了对信托行业的监管，对房地产信托业务实行“窗口指导”，要求中融信托、平安信托、中信信托等前20家房地产信托业务规模比较大的信托公司开展与房地产有关的业务需提前报备，债券融资类房地产信托业务更是被暂停。
绿城信托事件在敏感时刻爆发，银监会自9月更进一步严查房地产信托，似乎是为全面叫停房地产信托业务埋下伏笔。
导报记者注意到，从银监会实施“窗口指导”以来，新发行的房地产信托大幅下降。用益信托工作室数据显示，房地产信托发行规模从7月的236.72亿元降至8月的186.19亿元。
当前，虽然没有明确规定将房地产信托之路堵死，但是万通地产此次实现曲线信托融资，让人陡觉寒意。接近银监会的消息人士告诉导报记者，政策层目前已暂停审批所有类型的涉及房地产的信托业务。
真正寒冬即将到来
资本市场对房产商们来说已是“风声鹤唳”。如果房地产信托业务全面被堵，那么房产商无疑将再被重重一击，因为多家房企2009年发行的1至2年的房地产信托产品即将到期，新债加旧债的日子更加不好过。
“各企业在今年下半年、明年上半年的资金会非常紧张。”融创集团董事会主席孙宏斌12日表示，现阶段开发商的目的非常明确，就是管理好现金流，但销售因为限购、限贷面临困难，贷款因为银行额度面临困难，所以现金流的管理比过去更难。
寒流来袭，各房企使出浑身解数。10月9日晚间，中粮地产(000031)公告称，截至9月30日，公司已通过上交所交易系统出售公司持有的招商证券(600999)521.46万股，本次交易产生的税后利润约4000万元。这已是中粮地产今年以来第三次抛售该股票融资，此前合计抛售2621.07万股，产生的税后利润约3.52亿元。就在中粮地产发布公告抛售股票的当日，万科A(000002)、中航地产(000043)、名流置业(000667)等多家上市房企均发布融资公告。
“短期来看，国家对房地产的调控不会放松。”陈华表示，融资渠道的日益收窄，肯定会使一批中小房企倒下。